Дарья, добрый день! Для минимизации рисков при покупке квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, Вам, как покупателю, необходимо проследить за тем, чтобы требования органов опеки и попечительства были выполнены. А именно, потребовать продавца одновременно с продажей доли ребенка купить ребенку другую недвижимость (альтернативная сделка) согласно условиям распоряжения. Невыполнение этих условий может привести к оспариванию сделки (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

В распоряжении должны быть указаны характеристики продаваемой и приобретаемой недвижимости, их адреса. Вам следует запросить всю документацию на приобретаемую недвижимость и передать их своему риэлтору или юристу для проверки. Специалист должен проверить все квартиры в "цепочке" сделок для того, чтобы исключить вероятность оспаривания любой из сделок, что может привести к оспариванию и Вашей.

Привяжите оплату по договору купли-продажи к выполнению продавцом условий распоряжения органов опеки и попечительства. Например, открываете аккредитив и указываете в условиях раскрытия аккредитива предоставление выписки из ЕГРН на покупаемую Вами квартиру и выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности несовершеннолетнего на равноценное жилье (повторюсь, оно должно быть указано в распоряжении ООиП).

В договоре купли-продажи можно включить пункт о том, что продавец несет ответственность за невыполнение условий, указанных в разрешении органов опеки и попечительства. Это может включать штрафные санкции или обязательство вернуть денежные средства покупателю в случае оспаривания сделки.

Надеюсь, мои советы помогут Вам. Но имейте ввиду: данные рекомендации носят общий характер. По каждой сделке есть свои нюансы, о которых можно узнать только при изучении документов.