Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Год владения квартирой в Красной поляне - сколько вложил, сколько заработал.

2 771 21 Блог специалиста 19
Год владения квартирой в Красной поляне - сколько вложил, сколько заработал.

Насколько и, главное, сколько реально заработать на сдаче жилья в Сочи, зависит от многих факторов. Все сейчас перечислять не буду, так как статья не об этом. Но если говорить о проектах, которые про доходность, в качестве примера хочу привести свою квартиру.


📍Эсто-Садок, улица Переселенческая, 12. Площадь 36 м².

Куплена в апреле 2021 года за 12,6 млн рублей.


На сегодняшний день реальная цена для быстрой продажи составляет 18 млн рублей. (Кстати полезная информация для админов Циана, можете подчистить фэйки по указанному адресу)


Теперь о доходах с аренды:


▪️С мая по октябрь сдача по 4-5 тыс. руб. в сутки. Загрузка примерно 70%. Даже если считать по минимуму - по 4 тыс., получаем 567 тыс. руб.

▪️Затем, с 20.10. по 20.12. была сдана длительно по 90 тыс. руб. в месяц.

Итого, 180 тыс. руб.

▪️Далее с 20.12. начался сезон, и цены естественно изменились)

Новогодние каникулы и до конца февраля включительно были расписаны все по 17-20 тыс руб. за сутки. Доход составил 750 тыс. руб.

▪️Остальные дни по сегодняшний от 10 до 14 тыс. руб. в сутки. Период с марта по апрель зависит от погоды. Но спрогнозируем опять же, по минимуму - 350 тыс. руб. (думаю, по факту получится больше)


Сдаётся практически без простоев (есть небольшие хитрости, как заполнять короткие простои гостями)


Что мы имеем за год:

567+180+750+350= 1,847,000 рублей


Расходы:


Если вашим обьектом управляет компания, отнимайте от этой суммы 30%. Так как я управляю сам, то мои расходы составляют только коммуналка, клининг и по мелочи. Но ещё раз заострю внимание на том, что объекты бывают разные. Я специально написал адрес, чтобы вам была понятна локация. Это очень важно!


Теперь о минусах:

На мой взгляд, таковых нет. Разве что, родственники и друзья, которых иногда тоже нужно размещать по запросу))) (родня, если вы это читаете, я шучу, всегда рад вас видеть)

Тем не менее, каждый сочинец должен иметь ввиду, что он не застрахован от мнимых (ложных) простоев за счёт друзей) Если конечно, таковые имеются))

Комментарии 21
Дмитрий Искра8 мая 2022, 14:51

У Вас горнолыжный курорт - сдавать можно только зимой, во все остальные месяцы спрос практически никакой. Откуда такие цифры?

Ответить
Кирилл Флутков
8 мая 2022, 19:21

Дмитрий, летом сдаётся не хуже, но сильно дешевле. Цифры из личного опыта, об этом и статья. Если интересно могу рассказать ещё об одной особенности. Если летом побережье сдаётся на долгие заезды 10-14 дней, то в горах заезды по 3-5 дней. Спрашивал у арендаторов и сделал вывод, что многие живут основное время отдыха на море и на несколько дней меняют локацию на горы. На мой взгляд очень правильный подход!

Михаил Морозан
8 мая 2022, 17:35

Показатели прошлого и текущей ситуации возможно не столь уместно сейчас подводить под какой-либо прогноз и делать выводы......

Ответить
Дмитрий Искра8 мая 2022, 18:01

Да судя по всему, цель блога разрекламировать и продать неликвид по завышенной цене) Видно же, нет понимания как устроена посуточная аренда))

Кстати, в этом посёлке в каждом доме квартиры продают - вот интересно, зачем, раз так всё выгодно?

Кирилл Флутков
8 мая 2022, 19:28

Я совладелец компании morerooms. У нас в управлении около 80 объектов недвижимости! Конечно же видно, что я не понимаю в аренде))))) а насчёт того, что в каждом доме продают, большинство фэйки. Об этом есть статья в моем блоге. Реальных предложений не так много.

Кирилл Флутков
8 мая 2022, 19:39

Тут согласен! Но я и не прогнозирую) я написал о прошедшем годе!

Дмитрий Искра8 мая 2022, 18:08

Тем более Вы не учли стоимость своей работы по подаче рекламы, приёму звонков, переговорам, вселению-выселению...
Это я к тому, что совмещать основную работу и работу по сдачи в наём посуточно не реально. Либо платить риэлтору за эту работу (половина дохода).
Кстати, ещё, сдавать посуточно - нужно значит там находиться рядом (жить постоянно на своей отдельной квартире либо арендовать).

И ещё не учли - постоянные поломки в апартаменте из-за повышенной амортизации сменяющих друг друга арендаторов, уборки после каждых жильцов, замена белья...

Ответить
Кирилл Флутков
8 мая 2022, 19:38

Не учёл, согласен. Но затраты моего времени были минимальны. Я живу в Адлере (примерно 40км от Эстосадка) и я не ездил заселять и выселять. Для этого повесил кодовый сейф для ключа возле квартиры. Кроме этого там нашёл уборщицу которой платил 1500 руб за уборку, стирку и приём квартиры при выезде. Эти затраты я не включил в расчёт так же как коммуналку , потому, что считаю их незначительными. Повышенной амортизации нет. Как бы парадоксально не звучало, но квартира сильнее убивается на длительной аренде, так как люди в ней прям живут)))) готовят, стирают и тд, а на посуточной аренде, гости проводят основное время на курорте. Зимой так вообще мало живут, в основном катаются. Соответственно за год у меня не было потрачено ни рубля на косметические ремонты и неполадки🤷‍♂️ Поэтому я и не пишу об этом

Ответить
Дмитрий Искра10 мая 2022, 14:32

Уж слишком всё как по маслу звучит)))
Ключи оставлены на откуп арендаторов и они, съехав бесконтрольно, не удосужились ничего сломать либо украсть :)
Кстати, кодовый сейф - не дешёвое удовольствие, также не учтён в смете расходов.
Сдаёте круглый год (2-3 дня аренды в месяц мало что решают), хотя сезон там длится всего несколько месяцев зимой (с декабря по март) и не помогают даже системы искусственного оснежения..
И что, прям не было простоев из-за отмен бронирования, не было наложения дат одних заездов на другие? Все графики снимающих чётко сошлись во все месяцы?

Ответить
Кирилл Флутков
10 мая 2022, 15:58

Отвечаю по порядку.
- гости ждут приема Квартиры так как вносят при заселении возвратный депозит. Квартиру приняла уборщица, депозит вернули. Ну и думаю ценник на аренду является определенным фильтром. Не исключаю, что когда нибудь столкнусь с недобросовестными арендаторами. Но пока такого опыта не было.
-Кодовый сейф 900 руб на алиэкспрес
- были отмены с Айрнби но у меня стояла жесткая бронь, деньги не возвращал. А окна между заездами конечно бывают. Я и расчеты делал с их учетом. Прямо в статье написал про загрузку в 70% , посмотрите повнимательнее. А наложений естественно не бывает))) что бы случилось наложение, нужно принять брони от разных людей на одни и те же даты! Это просто недопустимо!

Ответить
Дмитрий Искра10 мая 2022, 17:50

Так вот и я о том же. В Ваших подсчётах указано, что сдаётся в течении всего года, а на самом деле с декабря по март. И то с пропусками - самый чёс в конце декабря и январь. В остальные месяцы редко и за копейки.
Странно выглядит - люди, приехавшие летом на море: всё же делается заранее - покупаются билеты туда-обратно, арендуется апартамент, и тут они бросают оплаченный номер и едут снимать в горах себе жильё? Да захотелось в горы - взял билет (час в одну сторону от побережья) и поехал гулять либо приобрёл экскурсию с комфортом (их там множество видов на своего любителя).

Кирилл Флутков
10 мая 2022, 20:49

Экскурсия и пожить разные вещи) никто не бросает оплаченное жилье. Бронируют часть отпуска на побережье , часть в горах🤷‍♂️ Конечно это делает не Большая часть туристов. Но и предложений в горах (относительно побережья) сильно меньше. Соответственно эта часть компенсирует летнюю аренду в горах. Вы попробуйте приедете в горы летом и убедитесь , что там кипит жизнь и туризм.

Кирилл Флутков
10 мая 2022, 20:55

Вам виднее когда «чёс» а когда редко и за копейки😂😂😂 я все описал в статье. Если 70% загрузки это редко, а 4-5 тыс сутки это копейки, могу только позавидовать вашим, видимо более успешным проектам!
Экскурсия и пожить разные вещи) никто не бросает оплаченное жилье. Бронируют часть отпуска на побережье , часть в горах🤷‍♂️ Конечно это делает не Большая часть туристов. Но и предложений в горах (относительно побережья) сильно меньше. Соответственно эта часть компенсирует летнюю аренду в горах. Вы попробуйте приедете в горы летом и убедитесь , что там кипит жизнь и туризм.

Дмитрий Искра10 мая 2022, 18:02

Теперь что касается покупки.
На побережье в Сочи можно взять студию за 9 млн. Какой смысл покупать за 18 млн. в горах, если есть опасные риски утраты собственности в виде оползней, обвалов, снежных лавин, сели т.д. Ходить далеко не надо - повсюду в этих посёлках (Эсто-садок, Красная поляна, Роза Хутор) стоят таблички "Осторожно, камнепад".
Безопасней и дешевле купить на берегу и ездить в горы зимой кататься на лыжах, а летом купаться в море :)))

Ответить
Кирилл Флутков
10 мая 2022, 20:54

Утрата собственности в виде обвалов и лавин 😂😂😂😂😂😂 вы наверное и примеры знаете в Красной поляне 😂😂😂😂?
Что безопасней и дешевле решать вам! Я лишь поделился своим реальным опытом, а не теоретическими предположениями!

Ответить
Дмитрий Искра11 мая 2022, 15:21

Зачем тогда стоят таблички "Осторожно, камнепад"?

Кирилл Флутков
11 мая 2022, 15:56

Знак «Осторожно камнепад» сообщает, что возможно падение камней, нужно быть внимательнее в этом месте, не парковать авто и не задерживаться на данном участке! К утрате недвижимости это не имеет отношения))) можно провести аналогию с табличкой « осторожно сосульки» !

Дмитрий Искра11 мая 2022, 22:37

Аналогия некорректна)
Так как в горах Кавказа периодически происходят все эти катаклизмы в виде оползней, обвалов, снежных лавин, сели.
Да, и гибнут туристы, целые группы (вспомним Бодрова), сносит дома (в том числе в Сочи были прецеденты). От сосулек явно меньший урон.

А по поводу Ваших цифр, как на аренду, так и продажу, так они завышены раза в два. И дело не только в цене, но, что главное, в заполняемости, особенно в условиях высокой конкуренции.

Кирилл Флутков
12 мая 2022, 0:09

Отвечаю по порядку:
Бодров погиб в пещере, а не в жилье! Надеюсь разницу объяснять не надо? Туристы то же гибнут не в отелях.

Цены завышены в два раза? Если так, то предлагаю вам заработать😂 адрес дома, площадь обьекта и цена указаны в статье. Найдите в этом доме предложение в 2 раза дешевле (согласно вашего утверждения) , я его куплю, а вам в качестве благодарности выплачу 1млн рублей комиссионных!!! Это не шутка.

Про заполняемость, если у вас есть данные, поделитесь. Опишите объект и статистику на основании которой делаете выводы. Если же выводы сделаны на основании ваших теоретических предположений, то по крайней мере сообщите об этом, что бы понимать ценность вашего мнения.

Дмитрий Искра12 мая 2022, 14:07

Бодров погиб из-за схода ледника, который накрыл всё ущелье, где он был) Такая же лавина может также сойти и на отель в ущелье))

В Сочи были уже прецеденты (я о них упомянул), когда из-за схода грязевых потоков рушились дома и было это совсем недавно.

Вы думаете, я клюну на этот популизм по покупке? Я буду тратить время, ходить на просмотры и торговаться, а Вы в конечном счёте передумаете либо купите напрямую :)))

Про заполняемость и цены я также в общих словах обрисовал картину - максимум можно выжать с посуточной 80-100 тыс. в месяц. Естественно, это среднеарифметическое по всем месяцам в году, в некоторые месяцы в два-три раза больше, а в какие-то вообще ноль.
И то за эти деньги надо кропотливо работать - давать рекламу, принимать звонки, вести переговоры, убирать апартамент, менять бельё, сдавать его в прачечную, устранять если что поломки и прочие хлопоты при посуточной аренде. Либо всё это делать самому (куча затрат по времени), либо управлять процессом (опять требует время, правда меньше, и платить за все услуги деньги, что снижает прибыль).

ID: 794490010 мая 2022, 21:36

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]