« Подводные камушки» при покупки комнаты с использованием ипотечных средств.

Не хватает денег на комнату - берём кредит.
Поскольку ипотека - это залог.
Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога
продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки,
возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.
Мы говорим об ипотеке, но цель заемщика не ипотека, а комната. При этом ипотека -
средство для достижения цели.
При этом  нас будут ожидать свои подвохи, свои «подводные камушки», которые так или иначе связаны с понятием «ипотека». Комната - это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это - не цель банка!
У Вас и у банка цели разные!
Каким-то из «подводных камушков» не стоит придавать особого значения, в то
время как другие, - способны свести на нет все предыдущие действия в достижении
цели.
Поэтому давайте посмотрим на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного
кредита с критической точки зрения.
При этом уже при выборе банка необходимо учитывать, что есть условия ипотеки,
на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы
повлиять не можете.
Первый камушек.
Я Вам предлагаю начать с риэлтора, чтобы у Вас был надежный помощник и союзник.
Риэлтора выбираете Вы.
В то же время, всех остальных выбирает банк. (Банк выбирает и оценщиков, и
страховщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег (включая
конкретный депозитарий). На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете.
Разве что, выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком,  или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.)
Но и риэлтора нужно выбирать грамотного, который умеет работать с ипотечными банками.
Велика вероятность нарваться на такого, кто имеет лишь теоретическое
представление о том, что такое ипотека. Комната, подобранная таким
риэлтором, может не устроить ни банк, ни страховую компанию и удовольствие от
процесса покупки - затянуться на длительный срок. Пользы от такого риэлтора
никакой.
Камушек второй. Вас рассматривает банк.
В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? К сожалению, банков, которые дают ипотеку
на комнаты, на много. Поэтому выбор ограничен.
Камушек третий. Ищем комнату.
Комнату Вы нашли, это несложно, но устроит ли эта комната Ваш банк?
То есть комнату Вы должны выбрать с учетом всех требований Вашего банка.
Камушек четвертый. Оценка.
Оценка комнаты - тоже необходимое условие ипотеки, но оценить можно по-разному.
Пример:
Вы долго искали комнату, нашли, как Вам кажется, самую дешевую за 2 200 000 рублей.
Исходя из Ваших доходов, банк Вам готов дать кредит 1 700 000 рублей.
Остальные деньги, т.е. сумма первоначального взноса(20%) у Вас есть.
А что если оценщик оценит комнату не в 2 200 000 рублей, а в
 1800 000 рублей?
Банк Вам даст кредит 80% от стоимости комнаты, но не от той, которую Вы платите
продавцу, а от той, которую назвал оценщик:
1800 000 рублей Х 80% = 1 440 000 рублей
Вы рассчитывали на 1 700 000 рублей кредита, а Вам дают 1 440 000 рублей.
А где взять 1 700 000 рублей - 1 440 000 рублей = 260 000 рублей? Камушек пятый. Комнату утверждает банк и страховая компания.
Комната найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя
лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить комнату внесением какой-либо
денежной суммы (аванса).
Сумма символическая, по сравнению со стоимостью комнаты (от 30 000 рублей).
Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не
устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в
качестве предоплаты (аванса).
Надо также отметить, что документы на комнату рассматривает не только банк, но
и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это
также условие ипотеки, на которое Вы повлиять не можете. Ряд банков
сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и тогда у заемщика есть
выбор: где страховаться, где страховать сделку и комнату, тогда как некоторые
банки сотрудничают с одной единственной страховой компанией.
Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два
варианта:
- если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может
обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а
другая застрахует?
- если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ
застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит на выбранную
Вами комнату.
Камушек шестой.Кредитный договор.
Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам
его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает
банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор
вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с
банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты -
практически бесполезно.
Камушек  седьмой. Нотариальное удостоверение.
Необходимость нотариуса выбирает банк. Если банк настаивает, чтобы было нотариальное
удостоверение сделки или закладной - спорить бесполезно: это тоже «условие
ипотеки». При этом, конкретного нотариуса также определяет банк. Правда,
хочу отметить, что требование банка о нотариальном удостоверении договора
купли-продажи, последнее время почти не встречается. Но удостоверить подпись на
закладной многие банки просят. Камушек восьмой. Государственная регистрация.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. С 2010 года государственную
регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра
и картографии. В Москве филиалы этой службы расположены в различных округах.
Подвох в том, что сделки с ипотекой регистрируют лишь в 1 – 2-х филиалах.Буду рада, если мои советы Вам помогли.