Для многих покупателей, обратившие свой взор на приобретение объектов коммерческой и жилой недвижимости на торгах волнует вопрос, могут ли данную сделку признать недействительной, оспорить ее итоги, забрать купленный на тогах объект, при этом не гарантировав вам 100% возврат денежных средств?
Приобретая объект недвижимости на первичном или вторичном рынке признать сделку не законной, особенно если собственник в течении 3-х лет с момента продажи стал банкротом или подал на банкротство. Сделку могут оспорить по причине продажи объекта не по рыночной цене и другим основаниям. Такую сделку могут признать по решению суда недействительной.
Другое дело, если Вы покупаете объект на торгах, в которых участвуют несколько заинтересованных покупателей и торгуются между собой, тем самым определяя рыночную цену продажи объекта. Оспорить продажную цену в этом случае более затруднительно, а порой просто не возможно, так как сами торги это открытая процедура, объявляется заблаговременно, проводится по регламенту, полностью контролируется оператором торгов и ФАС, результаты торгов публикуются на площадке, имеют открытый доступ. Признать такое проведение торгов заинтересованной сделкой не получится, если нет злого умысла и подтасовки фактов, именно поэтому, тоги на ЭТП более безопасны и надежны, с точки зрения их оспаривания на несоответствие рыночным ценам и продажи «своим». Тем не менее на торгах есть и другие основания, по которым можно оспорить результаты торгов, а именно:
• если кого-то необоснованно отстранили от участия в них;
• если торги проведены раньше, чем указано в извещении;
• неправильно определена цена лота или его продали не по самой высокой предложенной цене (ст. 449 Гражданского кодекса);
• нарушение преимущественного права выкупа;
Примечание: имущество с несколькими владельцами можно продать победителю торгов только после того, как другим собственникам дали возможность реализовать преимущественное право покупки актива, решил ВС в июне 2020 года (дело № А65-40314/2018);
• разноплановые объекты были объединены в один лот (земля, здания, автомобили, дебиторская задолженность и т.д.);
• были нарушения по срокам размещения на ЭТП информации о проведении торгов и проведение самих торгов;
• определение цены объектов без учета экспертной оценки независимого оценщика;
• не соблюдены нормы закона по назначению величины задатка, шага аукциона и временного интервала принятия решения на торгах;
• обнаружены родственные связи управляющего и Победителя аукциона;
• создание преимущественных условий участия для одного из потенциальных покупателей или нарушение порядка определения победителя.
Юристы также предлагают обращать внимание на подготовительную стадию торгов, если их организатор нарушил право потенциальных покупателей на ознакомление с лотом и документами к нему. Например, не показал участнику само имущество и документацию к нему, а на звонки и сообщения в электронной почте не реагировал, или если в сообщении о проведении торгов была допущена опечатка, например, указан неверный кадастровый номер продаваемого земельного участка.
Участникам надо помнить, что риск оспаривания торгов сохраняется в течение года: столько составляет срок исковой давности по этому специальному основанию.
