недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Налогообложение на нежилое помещение

Москва 1 162 5

Добрый день, пробовала получить консультацию в налоговой, но сколько специалистов, столько и мнений. Есть нежилое помещение в собственности более 5 лет, купленное по ДКП за 500 тысч рублей. У собственника ИП. Помещение использовалось под офис самого собственника. Сейчас продаем за 2 млн.руб. ИП по прежнему действующее. Налог придется платить со всей стоимости, если у ИП УСН 6%, то с 2 млн. надо заплатить 6%, или можно применить хотя бы вычет на покупку его, эти 500т.р. Или какая то вообще другая система подсчета этого налога. Может кто-нибудь в курсе?

Советы 5
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2021, 19:14

Добрый день!

К нежилому помещению, которое использовалось в предпринимательской деятельности, нельзя применить ни вычеты, ни минимальный предельный срок владения. Налог платится с суммы дохода, т.е. с суммы сделки.

Если собственник имеет "соответствующие" коды ОКВЭД, он можете применить для расчета налога ставку того налогового режима на котором он находится, в противном случае: - 13/15% (в зависимости от размера дохода).

"Соответствующие коды":
- 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
- 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
- 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
- 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
- 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2021, 21:18

Можно учесть амортизацию помещения, и за счет этого дополнительно уменьшить налоговую базу.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2021, 0:59

Добрый день! Ольга, только что ответил на аналогичный вопрос в другой ветке, дублирую!

1. Если право собственности возникло после 2016 года, то Вам нужно заплатить налог с той суммы, которая больше (ДКП или 70% от КС).

2. Присвоение ИП какого-либо кода по ОКВЭД не лишает права на осуществление иных видов деятельности и не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Это позиция, как налоговой, так и Минфина.

Итог: дело в том, что осуществление предпринимательской деятельности - это не только сдача в аренду или покупка и продажа недвижимости. Вы по факту использовали помещение в предпринимательской деятельности и в данном случае налоговая руководствуется позицией Минфина и КС РФ. Кстати, факт закрытия ИП также не спасает в Вашем конкретном случае и об этом тоже в позиции Минфина говорится, пожалуйста посмотрите.

Письмо Минфина от 15 августа 2017 г. N 03-04-05/52220, от 11 августа 2017 г. N 03-04-05/51705.

"Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из представленных материалов, индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности (сдача помещения в аренду). В связи с прекращением предпринимательской деятельности имущество, которое находилось в собственности более трех лет, планируется продать.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, вправе самостоятельно выбрать режим налогообложения.
Так, налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов в соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса. Указанные налогоплательщики уплачивают налог по ставке в размере 13 процентов.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Физические лица в отношении доходов, полученных ими от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса имеют право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Вместе с тем подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Также налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Равным образом у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве предпринимателя, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса. Следовательно, определяющее значение в указанных случаях имеет характер использования имущества.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 487-О, возможность применения имущественного налогового вычета при продаже имущества для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц не распространяется на индивидуальных предпринимателей, использующих имущество в предпринимательской деятельности. В свою очередь, для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты"), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2 "Упрощенная система налогообложения" Кодекса)."

Добрый день!
Для ИП на УСН доходы, при продаже нежилого, использовавшегося в предпринимательской деятельности всю сумму дохода необходимо включить в книгу учета доходов для расчета налогооблагаемой базы.
Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ и к доходом предпринимателя на УСН не относятся.
Доход от реализации нежилого формируют налоговую базу по УСН на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2021, 22:36

В целях оптимизации налога на прибыль выгодно устанавливать минимально разрешенный срок эксплуатации амортизируемого имущества. Согласно положениям статьи 258 НК РФ, срок полезного использования амортизируемого имущества определяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.02 №1)
Структура Классификатора
Все основные средства соединены в 10 групп по амортизации (п. 3 ст. 258 НК РФ).
Главным основанием классификации является срок, после которого материальный актив подлежит списанию, так как его полезное использование невозможно. Крайние цифры сроков приведены «включительно».

1-2 года: недолговечные активы, которые быстро утрачивают полезность, например, коммуникационная аппаратура, медицинское оборудование.
2-3 года: имущество, которое может служить чуть дольше, не утрачивая своих свойств, такое как прессы, подъемные краны, многолетние насаждения и др.
3-5 лет: активы, которые предназначены для более долгой службы, например, трубопроводы, различные анализаторы, оптика, транспорт.
5-7 лет: материальные средства, призванные обеспечивать пользу довольно продолжительное время, к ним относится недвижимость, кроме жилых зданий, различные сооружения, серьезное оборудование, некоторые виды транспортных средств.
7-10 лет: активы, предназначенные для десятилетней службы, такие как разборные здания, многие виды сооружений и оборудования, сельскохозяйственные механизмы и др.
10-15 лет: такие фонды нельзя списать раньше, чем они отслужат свой солидный полезный срок – металлические конструкции, линии электросвязи, железные дороги, жилища.
15-20 лет могут быть полезны некоторые типы зданий, инженерные коммуникации, суда.
20-25 лет: за это время не устареют подъездные пути, железнодорожное полотно, линии метрополитена, вагоны, сейфы.
25-30 лет предполагаемой полезности отводят на сельскохозяйственные хранилища, причалы, ядерные реакторы, некоторые типы вагонов.
Свыше 30 лет полезного использование отводится на такие типы активов, как эскалаторы, круизные суда, плавучие доки и лесные полосы, а также те материальные активы с соответствующим сроком эксплуатации, которые не вошли в иные подгруппы.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru