Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

НДФЛ от продажи доли квартиры у иностранца

Вся Россия 3 265 35

Уважаемые опытные риелторы и юристы!

Помогите, пожалуйста, разобраться в нашей ситуации.

Владеем с двоюродной сестрой (гражданкой России) по1/2 доли в однокомнатной квартире. Я (гражданка другой страны) получила свою долю по наследству в 2020 году, сестра дарением от своей мамы в 2021 году. Сестра хочет срочно продать совместно со мной всю квартиру, ей нужны деньги. Она может использовать 1 млн для уменьшения налога. Стоимость продажи всей квартиры примерно 1 млн 200 тыс руб. Правильно ли я понимаю, что должна буду заплатить НДФЛ 30% от суммы продажи своей доли, т.к. не прошло 3 года?

Возможно ли как-то оптимизировать законным способом такой большой платёж?

Советы 35
Даниил ПятецкийЛучший совет
16 января 2022, 21:54

Здравствуйте. Вы правильно понимаете. Только для сестры вычет 1 м.р. будет пропорционален размеру доли, т.е. 500 т.р. У Вас 30% от полученного дохода. Оптимизировать - подарите ей свою долю, она продаст квартиру и налог составит всего 26 т.р.

Александр Воронич
16 января 2022, 22:15

Здравствуйте. Уменьшить подлежащий уплате налог, Вы можете перераспределив доход от продажи квартиры в пользу сестры. Это возможно сделать в любой пропорции, вплоть до 100 процентов одному собственнику и 0 процентов другому.

Elena Ivanova16 января 2022, 22:20

Спасибо большое за быстрый ответ!
Сестра двоюродная, возможно,у неё при дарении ей моей половины квартиры получится налог с кадастровой стоимости подаренной половины...
Кроме того, она, к сожалению, "тяжёлый пассажир" и ненадёжный.
Ваша идея натолкнула на мысль, может, я могу маме (гражданка России) своей подарить и потом она с двоюродной сестрой вместе продадут?

Elena Ivanova16 января 2022, 22:33

Спасибо большое и Вам, Александр, за быстрый ответ!
Я совершенно не сильна в наших российских налогах, давно не живу здесь, прошу, пожалуйста, уточнить, этот льготный миллион делится между продавцами пропорционально полученным суммам ( например, как Вами предложено 100 к 1) или пропорционально продаваемым долям ( т.е. в нашем случае 1:1)?
Сестра, как я уже выше писала, к сожалению, "тяжёлый пассажир" и ненадёжный. Я, как иностранка, могу получить свою часть только на счет перечислением, наличными нельзя🤷‍♀️

Инна Дударева
16 января 2022, 22:53

Добрый вечер!
Если вы дарите маме 1/2 долю квартиры, то у мамы и сестры у каждой доход по 600 000 руб.
Каждая сторона имеет право на налоговый вычет по 500 000 руб.
600 000 - 500 000 = 100 000 руб.*13%= 13 000 руб. к уплате налог с каждой стороны

Александр Воронич
16 января 2022, 23:08

Вынужден поправить самого себя: Предложенная мной схема являлась бы оптимальной только в случае, если бы сестра владела своей долей дольше предельного минимального срока владения, необходимого для освобождения от уплаты налога. В Вашем случае имеет смысл рассмотреть вариант дарения Вашей доли маме, являющейся гражданкой РФ. Это нотариальная сделка в силу закона, но с высокой вероятностью могу предположить, что расходы на нотариуса будут значительно меньше суммы налога, если Вы будете продавать сами.

Даниил Пятецкий
16 января 2022, 23:32

Тогда лучше маме. Налога за дар у мамы не будет. При продаже она может заявить вычет 500 т.р. Только за дарение доли придётся заплатить нотариусу.

Elena Ivanova16 января 2022, 23:39

Уважаемые Инна и Александр!
Благодарю Вас за ответы.
Изучаю ваш солидный форум в поисках ответов на свои опасения.
Несколько беспокоит имеющий отношение к моей ситуации вопрос из соседней ветки "про дарение- это ещё неизвестно как на это налоговая посмотрит. Может как на притворную сделку и уход от налога. И начислит вам налог."
Может ли налоговая признать сделку дарения маме притворной? Прикрывающей другую сделку? С учетом, что продажа, скорее всего, произойдёт вскоре после дарения, буквально через неделю-две.
И продавать конечному покупателю мама будет не сама, а, видимо, я по доверенности от мамы, так как квартира не в том месте, где живет мама, а в другом городе. Там же и сестра и потенциальные покупатели. Мама старенькая, везти её мучить не могу.
Может ли это (быстрый после дарения срок продажи и моя роль доверенного лица в сделке продажи) вызвать подозрения у налоговой?
И надо ли маме после продажи и мне после дарения обеим заполнять декларацию по НДФЛ?

Арман Барекян
16 января 2022, 23:50

Елена, какая кадастровая стоимость квартиры? Гражданка другой страны - это понятно. А живёте Вы в другой стране или в РФ?

Elena Ivanova16 января 2022, 23:53

И ещё. Правильно ли я понимаю, что если бы я продавала свою долю в этой квартире по истечении 3х лет владения, то даже будучи иностранкой в понимании налогового законодательства РФ, я не должна была бы платить налог НДФЛ при продаже за любую сумму?
Уточнение: у меня есть еще квартира в РФ, тоже полученная по наследству в 2020 году.
Наличие второй недвижимости может как-то повлиять на налогообложение при продаже первой недвижимости(1/2 доли в квартире)?

Elena Ivanova16 января 2022, 23:56

Спасибо большое, Даниил!
Ваша идея с дарением дала толчок к развитию дискуссии, благодарю вас!

Elena Ivanova17 января 2022, 0:03

Арман, спасибо за вопрос.
На момент регистрации наследства ( июнь 2021) кадастровая стоимость составляла 1 млн 80 тыс руб.
В своей стране, где я налоговый резидент, мне надо будет доплатить налог с разницы между ценой продажи доли и половиной кадастровой стоимости, если буду продавать сама без дарения маме.
Пользуясь случаем, благодарю Вас за развёрнутые ответы в других ветках, многое уяснила для себя в налоговых и риелторских дебрях.

Elena Ivanova17 января 2022, 0:06

Арман, я живу в другой стране, навещаю маму 4-5 раз в год (183 дня не набирается, т.к. я ещё работаю, у нас пенсия позже, чем в РФ)

Elena Ivanova17 января 2022, 0:17

Учитывая позднее время прошу перенести обсуждение на завтра🙏

Арман Барекян
17 января 2022, 0:45

Елена, теперь картина полная и можно сделать окончательный анализ. Что касается Ваших опасений по дарению, то наверняка видели мой комментарий в той же ветке и знаете, что я не разделяю тот подход, НО тем не менее, не рекомендую продавать через дарение на маму, с учётом возраста мамы, дальнейшей продажи по доверенности, нотариальных затрат, налога к уплате мамой в размере 13 000 р., и прочих расходов.
Продавайте напрямую и заплатите в бюджет 113 400 рублей, если из них вычесть все те затраты, которые перечислил, то Ваша экономия составит всего-то порядка 70 000 рублей. А как это сделать, не нарушая налоговое и валютное законодательство, ибо нерезидент - это разговор не для форума, тем более, что действительно поздно )

Арман Барекян
17 января 2022, 1:16

Хочу пояснить, что дарению я не против, но решать Вам. В два этапа с примерными затратами в 40 000 - 45 000 рублей или одним разом и с налогом в бюджет - 113 400 (это с учётом 30% для нерезидентов).

Перераспределение цены между Вами и сестрой здесь вообще не подходит, потому что все равно насчитают налог, исходя из кадастровой стоимости*0.7.
Дарение маме в Вашей ситуации - это самый оптимальный вариант.
При продаже доли мамой или Вами по её доверенности деньги по безналу переводить будет необязательно, но перечислить их на свой заграничный счет Вы уже просто так не сможете, т.к. не сможете доказать их легальность, - для этого надо будет документально оформить дарение денег от мамы к Вам. Оформить можно и без нотариуса. Но посоветуйтесь в банке сначала и выясните, какое именно оформление дарения денежных средств их устроит.

Арман, автор указала цену продажи в 1200 тыс. Налог 30% от стоимости 1/2 доли - это 180 тыс.р.,
а не 113 400 .

Elena Ivanova17 января 2022, 3:18

Благодарю Вас, Арман, за исчерпывающий ответ.
Вы абсолютно правильно предположили преклонный возраст мамы и возможные финансовые и временные затраты в случае необходимости оформления наследства, если вдруг...
Также вы предвидите сомнения со стороны потенциального покупателя, если продавец действует по доверенности от пожилого человека, меня бы это тоже насторожило.
Стоимость услуг нотариуса надо уточнять, возможно, будет ниже 30ти тыс руб, заложенных Вами в расчет.
Мне понятен и близок ход вашей мысли, спасибо.
Так поняла, что налог 113 400,-руб исчислен из половины от 70% кадастровой стоимости (70% это ограничение встречала на этом или других сайтах для начисления налогов в случае продажи объекта недвижимой собственности по цене, кот. ниже кадастровой).
1 млн 80 тыс / 2 = 540 000
540 000 * 70% = 378 000
378 000 * 30% = 113 400
К сожалению, в моём случае из-за ненадёжности сособственника занижение невозможно.
Видимо, придётся искать ещё варианты
В любом случае благодарю Вас и всех участников этого форума за подробные ответы и потраченное время.

Elena Ivanova17 января 2022, 3:42

Благодарю Вас, Ирина Владимировна, за ответ и участие в дискуссии.
Читала ваши ответы и в других ветках, спасибо за ясность мысли - и познавательно, и поучительно!
Идея вашего коллеги с дарением маме действительно заслуживает внимания, хотя и не безупречна. Спасибо за поддержку этой идеи и подробный разбор всех этапов, включая дальнейшее движение денежных средств.
В конечном счете вырученные от продажи доли квартиры деньги будут потрачены в РФ на содержание мамы, она очень нездоровый человек.
В то же время официальный необлагаемый налогами доход "на бумаге" в виде дарения денег от мамы мне будет очень кстати, спасибо Вам за идею дарения, уточню нюансы в нашей налоговой и в банке.
И все таки думаю, что, может, есть ещё варианты, чтобы маму совсем не задействовать...

Арман Барекян
17 января 2022, 8:34

Елена, абсолютно верно поняли мою схему расчётов, а ненадёжность сестры НИКАК не мешает её провернуть. Этот момент был заведомо учтён в моём ответе. Нужно контролировать процесс и сделать всё так, как нужно, с учётом ненадёжности сестры, Вашего статуса валютного нерезидента и так далее. Извините, но уж совсем проводить Вашу сделку на форуме и на весь мир не могу. У каждого специалиста есть свои маленькие секреты, но то, что можно провести сделку идеально - у меня нет сомнений, если Вы согласны двигаться в этом направлении, чтобы все были довольны, а ненадёжный партнёр стал принципиально надёжным, ибо иного выбора давать нельзя.

Арман Барекян
17 января 2022, 13:48

И ещё одно пояснение, чтобы коллеги не подумали, что изменяю собственным принципам, ибо всегда ратовал за правовое государство. Речь не веду о занижении по ДКП, а поддерживаю логику Александра Воронича, но только по части статьи 421 ГК РФ (Свобода договора) с перераспределением доходов в правильной кондиции с учётом кадастровой стоимости. Вроде всё по закону, и если даже позволить себе небольшую, несущественную шалость, немного выйти за рамки - совсем чуть-чуть, то наше гуманное государство обязательно простит )

Elena Ivanova17 января 2022, 20:30

Благодарю, Вас Арманд, за развернутый ответ.
И прошу прощения у всех участников обсуждения, что могу ответить только поздно вечером – работаю допоздна, коллеги болеют, работы навалом.
Ни в коем случае не претендую на то, чтобы Вы «совсем уж проводили мою сделку на форуме» и, тем более, делились своими «маленькими секретами» со всем риелторским комьюнити и простыми читателями!
Большое спасибо за то, что Вы УЖЕ озвучили. Думаю над этим, пока не до конца понимаю ...
Уважаю Ваше право дозировать информацию по своему усмотрению, спасибо.
Я тоже, как Вы понимаете, не могу слишком подробно описывать известные мне, и не знакомые Вам и вашим коллегам, возможные технические и эмоциональные нюансы этой ситуации. Сестра – властная, недоговороспособная особа.
Сейчас ей пока неизвестны тонкости налогообложения нерезидентов.
Уважаю Ваше право применять свои профессиональные наработки исключительно там и тогда, где и когда Вы сами сочтете это возможным.
Вполне достаточно того, что Вы и без подробностей предложили мне достойное решение проблемы.

Арман Барекян
17 января 2022, 21:00

В принципе, я уже всё сказал, осталось только грамотно выполнить. Поверьте, сестра со своими эмоциями вовсе не помеха, нужен подход и только и всего. Удачи Вам! С уважением, Арман, без лишних букв в конце ))

ID: 6445753017 января 2022, 12:03

А нельзя ли выкупить долю у сестры по доверенности сразу на маму, одновременно подарить маме свою долю, потом продать по той же доверенности(сразу предусмотреть в ней дальнейшую продажу)? Налог будет только с 200 тыс, и того можно полностью избежать. Судя по цене продажи, это небольшой населенный пункт, где почти все друг друга прямо или косвенно знают, и доверенность от мамы дочери никого не отпугнет

Elena Ivanova17 января 2022, 20:47

Добрый вечер, уважаемый незнакомец!
Спасибо за блестящую идею!
Ещё раз прошу прощения у всех участников обсуждения, что могу ответить только поздно вечером – работы навалом.
Вы абсолютно правы, городок, где находится квартира, действительно маленький 28 тыс. населения, но моя мама живёт в другой области в поселке городского типа, а я вообще не в России, поэтому в том городке мы никого не знаем и нас тоже никто.
Провинциальный покупатель, не искушённый в сделках с недвижимостью, действительно может начать осторожничать – не объяснишь же ему в двух словах то, что такие корифеи здесь вдумчиво обсуждают.
Выкупить у сестры долю на самом деле можно и, может быть, даже нужно, чтобы сразу исключить её из дальнейших этапов сделки.
Не скажу, что прям «в тумбочке» лежит нужная сумма и уже готовы деньги на оплату услуг нотариуса, но для достижения результата можно постараться и финансы достать.
У нас в банках деньги сейчас «дешёвые», примерно 4-5% годовых при безупречной кредитной истории, тем более, что часть (увесистую) суммы наскребу по друзьям и сусекам.
Поясню, что гордый статус «валютного нерезидента», которым меня справедливо наградил Арманд, наверное, соответствует принятой в РФ правовой терминологии, но на самом деле я просто давно живу, попав сюда по распределению после московского вуза, в одной из малюсеньких бывших союзных республик, провозгласивших 30 лет назад свою независимость.
Доходы у меня небольшие и возможность съэкономить 113 400 очень привлекательна.
Генеральная доверенность от мамы у меня уже есть, делали в прошлом году для других нужд.
Остаётся приехать с этими документами в город, где находится квартира, сестра и возможный покупатель и оформить продажу доли сестры на маму.
Затем ехать по просторам РФ в посёлок к маме (это другая не соседствующая область) и там нотариально дарить маме свою долю.
Потом, примерно через неделю, когда всё это пройдёт через Росреестр (если я всё правильно поняла с законами РФ), возвращаться в городок и по доверенности от мамы продавать уже квартиру полностью.
Надеюсь, покупатель к тому времени не сбежит, испугавшись сложности всей сделки. Продажи-покупки недвижимости это всегда стресс и эмоции и для продавца и в ещё большей степени для покупателя.
Вот я и обвешала прекрасную идею выкупа доли у сестры своими реальными и предполагаемыми трудностями, простите :(

Выкупить все на маму - это, конечно, мысль, но для этого А) надо иметь деньги, чтобы заплатить сестре,, и Б) снова встает вопрос о возрасте и состоянии здоровья мамы.
Может быть у автора вопроса, кроме мамы, есть близкие родственники, которых можно задействовать в любой из предложенных схем?
Есть еще вариант: найти покупателя, который согласится принять в дар долю квартиры, принадлежащую нерезиденту, а долю сестры купит. Останется только компенсировать такому покупателю налог, возникший у него в связи с дарением от постороннего человека - это 13% от кадастровой стоимости доли, что будет равно примерно 70 000р.
В маленьком населённом пункте такой покупатель вполне может найтись.
Арман, кстати, не посчитал в расходы при перераспределении цены то, что у сестры тогда налог увеличится и ей его придется компенсировать, ведь у нее доля тоже менее трех лет.

Elena Ivanova17 января 2022, 21:06

Уважаемая Ирина Владимировна, благодарю Вас за ответ!
Мне тоже очень понравилась мысль с выкупом доли.
Где и как я могу на это найти деньги, написала выше вашему коллеге.
Вообще спасибо большое всем – целая мозговая атака получилась, я даже и осмыслить всё полностью пока не могу – квалификации не хватает!
Вы абсолютно правильно отмечаете возраст и состояние здоровья мамы, пока всё стабильно, но нам больше 80 и гарантий, естественно, нет. Других близких родственников на территории РФ у меня, к сожалению, тоже нет.
Вариант с дарением покупателю моей доли и компенсацией ему возникающего у покупателя налога вполне себе приемлем, только вот сестра из вредности может постфактум напакостить.
Что она-то вот продала всё, как полагается, а я...
И здесь тоже мне, видимо, придётся обоих нотариусов оплачивать – и при дарении, и при сестриной продаже, - она-то рассчитывала всё сделать без нотариуса, через МФЦ.

Елена, ехать к маме и делать там дарение - это не получится, если мама живет в другом регионе. Нотариус по сделке должен быть в том же регионе, где квартира. Просто надо у мамы взять доверенность на все планируемые действия, основными из которых должны быть принятие доли в дар от ее имени и дальнейшая продажа от ее имени. И на принятие в дар доли доверенность должна быть не на Вас, а на другое лицо, т.к. закон запрещает доверенному лицу действовать по доверенности в отношении себя лично. (пункт 3 ст. 182 ГК РФ)
И ничем Ваша сестра напакостить не сможет при правильном ведении сделки. От нее ведь можно вообще скрыть то, что Вы получаете деньги, а не дарите на самом деле.
Но в общем, в формате форума невозможно "разжевать" все детали и подводные камни, а их там еще много .

Elena Ivanova18 января 2022, 19:06

Уважаемая Ирина Владимировна, спасибо большое Вам за ответ!
Вы избавили меня от ошибочных действий с дарением маме, не знала, что доверенность надо делать на другое лицо и сделку эту совершать именно в регионе нахождения недвижимости.
Вы абсолютно правы, что каждый вариант имеет много подводных камней и на форуме, конечно, невозможно все разобрать. Надо мне и самой разобраться, и там на месте искать опытного риелтора, владеющего вопросами сопровождения сделок купли-продажи недвижимости и налоговыми вопросами нерезидента.
Надеюсь, найдётся в провинции такой самородок.
Всем участникам дискуссии огромное спасибо, я даже не ожидала, что такое продуктивное обсуждение получится. Мне очень приятна ваша отзывчивость!

Арман Барекян
17 января 2022, 18:40

Ирина Владимировна, посчитал! Это же форум, всего прямо не скажешь ))
Когда писал следующее предложение, именно это и имел в виду.

"Вроде всё по закону, и если даже позволить себе небольшую, несущественную шалость, немного выйти за рамки - совсем чуть-чуть, то наше гуманное государство обязательно простит )"

Главное уметь правильно и по закону шалить, да так, чтобы никто не смог придраться! ))

Вопрос вполне решаемый и можно со всеми договориться, тем более в регионе. Официальную часть с нерезидентом через аккредитив, остальное через ячейку в другом банке (желательно), ибо сестра не очень надёжная. Сестра получит свои деньги тоже через ячейку и т.д.

Elena Ivanova17 января 2022, 21:22

Уважаемый Арман, извините, что медленно реагирую на Ваши сообщения.
Вы генерируете идеи быстрее, чем я успеваю осмыслить Ваши предыдущие варианты! Спасибо!
Ваш обмен мнениями с Ириной Владимировной я читаю и пытаюсь понять.
Спасибо, что подробно описали порядок оплаты, пробую уложить это в своей голове и сопоставить с самим договором купли продажи.

Elena Ivanova17 января 2022, 21:39

Простите, пожалуйста, что допустила ошибку в предыдущем сообщении, уже не позволяют исправить, это я вас на скандинавский манер окрестила, приношу извинения, торопилась :)

георги19 января 2022, 19:30

Налог для не резидентов не 30% а 13% закон изменили 2 года уже

Елена Шуклина19 января 2022, 21:38

Георги вы ошибаетесь. Закон изменился, но не так как вы трактуете. Уравняли в правах резидентов и нерезидентов при владении недвижимостью более минимального срока владения - налог не платят. При владении недвижимостью менее минимального срока - резиденты платят 13% с дохода, а нерезиденты 30% со всей суммы продажи.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru