Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Вопрос по поводу студий в центре спб

Санкт-Петербург 3 961 8

Здравствуйте!


Хочу купить недорогое жилье в Санкт-Петербурге и рассматриваю в основном только студии.

Заметила такую тенденцию - коммуналки выкупают и переделывают в несколько отдельных студий.

Цена очень приятная, можно найти студию в центре города или рядом за 2.5млн руб, но меня беспокоит юридический аспект вопроса!


Я почитала довольно много статей в интернете и выяснила, что самыми главными проблемами для покупателя могут стать:

1. По документам все еще будет не отдельное жилье, а доля (с этим я еще могу смириться);

2. не факт, что перепланировка узаконена.

Именно это и беспокоит меня больше всего. Скажите, пожалуйста, насколько сложно найти продавца с "чистой" документацией, чтобы после покупки не было проблем? И какие трудности могут появиться? На что стоит обращать внимание при покупке?

Или лучше даже не лезть в это и просто взять студию на окраине? (Очень хочу жить в центре, ахах...)


Буду очень признательна, если кто-то распишет все подробно.

Советы 8
Елена ЛогиноваЛучший совет15 ноября 2021, 2:44

Ну если Вы готовы рискнуть суммой в 2.5 млн - кто же Вам запретит. Ряд проблем, с которыми Вы столкнётесь даже в случае узаконенной перепланировки:
1. Налог на имущество - в Санкт-Петербурге не применим п 4 ст 403 НК РФ. Потому что кривая приватизация долями в далекие 90-ые. Есть локальный законодательный акт, частично решающий этот вопрос. Но вот коэффициент "на роскошь" при той кадастровой стоимость квартиры, как в центре, никуда не исчез. Сейчас это может быть и не проблема, но при повышении налогов - можно стать владельцем объекта, который будет вылетать Вам в копеечку.
2. Постоянная регистрация не собственника и продажа - в идеале в после покупки такой студии чтобы было на руках два важных документа:
2.1. Согласие ваших содольщиков на постоянную регистрацию лиц, не входящих в перечень ст 31 СК РФ. Потому что без этого согласия Вам будет крайне проблематично прописать там, например, сестру.
2.2. Личное нотариальное согласие на продажу третьим лицам. Да, у него есть срок. Да, можно разослать письма через нотариуса, которые - захоти Вы продать такую студию - не примет большинство банков.
3. Ответственность перед третьими лицами. В случае затопления магазина на первом этаже у Вас содольщиками солидарная ответственность с большой долей вероятности.
4. Коммунальные платежи и соседи - даже при узаконенной перепланировке, капремонт вы будете оплачивать не только "студии", но и "общего" коридора. И при раздельных счетчиках и счетах на свет и воду вы никак не можете повлиять на социальный состав соседей. А один такой сомнительный сосед и стоимость вашей недвижимости может резко упасть.
5. Сдача в найм - если Вы решите сдать такую чудо-студию, вы должны понимать, что в силу ст. 246 и 247 ГК РФ Вам потребуется согласие ваших содольщиков на то, что вы будете сдавать.
6. Вишенка на торт - рекомендую изучить любопытную статью 248 ГК РФ.

Павел Грозов15 ноября 2021, 2:47

Здравствуйте, Владислава.
Может, где-то правило "чем ближе к центру - тем дешевле" и работает, но не в Петербурге. В принципе, Вы можете воспользоваться поиском по сайту и найти массу подобных Вашему вопросов. Ответ всегда один и Вы его сами и озвучили: "Лучше даже не лезть в это".
Судя по тому, что вопрос задаёте здесь, Вы - самостоятельный покупатель. В таком случае "не лезть" - самая лучшая рекомендация.

Доброе утро, Владислава! Узаконить перепланировку, например в доме-памятнике, стоит от 600000р. Все остальные проблемы такого приобретения описали выше мои коллеги.

Анна Орлова15 ноября 2021, 10:00

Узаконить такую перепланировку даже на первом этаже или над коммерцией практически не реально. "Чистые" документы могут быть только после капремонта. Такие объекты встречаются, но редко. И цена у них менее приятная.

Михаил Морозан
15 ноября 2021, 12:02

Здравствуйте. Обратите лучше внимание на то как Вы будете проживать на площади 10-14 квадратных метров, на которой находится совмещенный санузел и миникухня...... а в чистоте метров 9 остаётся. В текущих условиях всяких ограничений такое жильё не особо комфортно....

Даниил Пятецкий
15 ноября 2021, 12:40

Добрый день. На данном форуме мы уже сотни раз расписывали информацию по таким «студиям». Покупать такой вариант можно только при полной безграмотности в вопросах купли-продажи недвижимости. С тем, с чем Вы говорите сможете смириться… Вы просто не осознаёте правовых нюансов долевой собственности и последствий такого приобретения. Есть очень хорошая поговорка и она здесь как нельзя кстати: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. А в обсуждаемой ситуации он даже не бесплатный.

Татьяна Рязанова16 ноября 2021, 18:05

ничего себе бесплатный сырок стоимостью 4 миллиона за конуру 10 квадратов. вы о чём ??

ID: 6602708730 ноября 2021, 11:17

Мне кажется такой вариант возможен, если грамотно выбрать объект недвижимости. Например, моя подруга уже много лет живет в такой переделанной студии, в центре СПб, и все ок. Если бы я покупал себе такой вариант, то я бы обратил внимание на следующие вещи:
1) Я бы не покупал такую студию в квартире, все комнаты которой переоборудованы под студии, а сама квартира является вариантом "под ключ" - когда кто-то выкупает квартиру, быстро делает ремонт без согласований, а потом продает "студии" отдельно. Считаю, что данный вариант самый опасный.
2) Я бы обратил внимание на коммунальные квартиры, где люди сами переделывали комнаты в студии и жили там более 5 лет, например.
3) Можно купить комнату, и самой переделать её в студию. Сейчас это стоит около 400 тыс рублей - перепланировка будет незаконная. Такие комнаты лучше выбирать с техническим специалистом, который может помочь определить, возможно ли переделать комнату в студию или нет. Недавно друг купил комнату и сам переделал её в студию, естественно ни с кем это не согласовывал. Был у него в гостях - просто огонь. Живет и все ок.

Но конечно такой вариант покупки "доли-комнаты-студии" это риск всегда.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru