недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ЗагороднаяПрофессионалам

Антон Алимов: «Более 80% того, что сейчас называют загородными поселками, таковыми не являются»

6 794 1
Антон Алимов: «Более 80% того, что сейчас называют загородными поселками, таковыми не являются»
Почему за неполный год стоимость строительства дома выросла более чем на 2 млн рублей, на что обращать внимание при покупке загородного дома и что лучше: участок с подрядом или без, Циан.Журналу рассказывает Антон Алимов, директор по развитию девелоперской компании ZS-Group.

Краткое содержание интервью

С мая 2020-го цены на загородную недвижимость поднялись на 25%. Драйверами роста стали резко возросший спрос, фактор готовности поселка, а также резкое подорожание строительных материалов. Так, если летом 2020 года 1 кубометр оцилиндрованного бревна стоил 10,5 тыс. рублей, сейчас цены приближаются к 20 тыс. рублей. Цена металла — арматуры для фундаментов повысилась с 35 тыс. до 78 тыс. рублей за 1 т. 

Особый спрос сегодня приходится на локации до 50 км от МКАД — покупатели предпочитают использовать дом не только как дачу, но в качестве основного жилья.

Современные покупатели выбирают дом, в котором будет комфортно нескольким поколениям. Как правило, в таком доме три-четыре спальни, два санузла, терраса. Средние площади — от 150 до 220 кв. м. 

Ключевое значение имеет выбор правильного места. Важно уметь правильно рассчитать свои силы и бюджет для того, чтобы понять, во сколько обойдется доведение дома до такого состояния, когда удастся заехать и жить круглый год.

Загородный образ жизни — это теплый и комфортный дом, охраняемая и обслуживаемая территория поселка, работающая инфраструктура. Это когда жители здороваются друг с другом и бережно относятся к общему имуществу. 

«На росте цен сказывается дикое повышение цен на строительные материалы»

— Как изменились цены на загородную недвижимость с начала пандемии?

— Рынок загородной недвижимости до сих пор не структурирован и имеет несколько абсолютно разных сегментов. Цены в наших коттеджных поселках «Золотые Сосны» и «Союз» (продажи в них уже закончились) изначально устанавливались более высокие, чем на похожие предложения в локации. Это связано с тем, что у нас более развитая внутрипоселковая инфраструктура, единая архитектурная концепция, а также другая скорость строительства поселков.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

Если раньше в наших проектах было запланировано стандартное повышение цен всего два раза в год — на 3–5% каждые полгода, то с мая 2020-го рост цен составил до 25%. Драйвером роста цен стал не только резко возросший спрос на загородную недвижимость, но еще и фактор готовности поселка.

Конечно, также на росте цен сказывается дикое (другого слова не подобрать) повышение цен на строительные материалы. Например, летом 2020 года 1 кубометр оцилиндрованного бревна мы покупали за 10,5 тыс. рублей, сейчас цены стремительно приближаются к 20 тыс. рублей.

Рост цен только на бревно для стандартного дома достиг почти 1,5 млн рублей. Сухая доска, например, подорожала с 12 тыс. до 20 тыс. рублей за 1 кубометр. Стоимость металла — арматуры для фундаментов повысилась с 35 тыс. до 78 тыс. рублей за 1 т. И это еще у нас всегда были самые выгодные закупочные цены на материалы, так как мы считаемся довольно крупными заказчиками, строящими более 100 домов в год.

Себестоимость стандартного для нас дома площадью около 200 кв. м выросла за неполный год более чем на 2 млн рублей.

В поселке «Союз», который мы начали осваивать с пустого поля и продавать в августе 2019 года, цены на домовладения начинались от 9 млн рублей (за дом и земельный участок).

Коттеджный поселок «Союз»

Последние продажи в конце 2020 года состоялись по цене 13 млн за домовладение. В 2021-м мы вывели из резерва еще два дома, которые были реализованы по цене уже 17 млн рублей.

— Какие объекты на загородном рынке сегодня наиболее востребованы?

— Выделю три разных сегмента загородного рынка, спрос на которые вырос. Первый — это готовые дома для круглогодичного проживания в более-менее организованных коттеджных поселках комфорт-класса по цене от 8 до 16 млн рублей за домовладение.

Второй — дома бизнес-класса по цене от 20 до 35 млн рублей. Это связано с тем, что на рынок пришел новый покупатель, которому нужна возможность жить за городом здесь и сейчас без потери привычного ему уровня качества сервиса.

Третий сегмент — земельные участки в поселках без подряда, которые всё еще приобретают покупатели, которым не под силу сразу оплатить стоимость строительства дома.

Локация поселка критического значения не имеет. Как всегда, принципиальными факторами продолжают оставаться транспортная доступность (включая общественный транспорт), а также наличие рядом с поселком внешней социальной инфраструктуры (магазины, школы, больницы). Конечно, особый спрос возник на локации до 50 км от МКАД — покупатели предпочитают использовать домовладение не только как дачу, но и как основное жилье.

«Люди хотят дом, в котором круглогодично и комфортно будут жить несколько поколений»

— Как меняются требования клиентов к загородной недвижимости? Чего хотят покупатели?

— Каждый год отмечаю, что уровень знаний покупателей растет. Теперь покупателя не надо учить простым вещам — допустим, что покупается не просто дом (сотки, метры), а прежде всего образ жизни, комфорт и окружение.

Люди хотят дом, в котором круглогодично и комфортно будут жить несколько поколений семьи. Если говорить о конкретных предпочтениях, то это дома с тремя-четырьмя спальнями, террасами и двумя санузлами. Средние площади домов — от 150 до 220 кв. м.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

Наши покупатели предпочитают участки от 12 до 25 соток. Это связано с тем, что земельные участки меньшей площади не позволяют дистанцироваться от соседей. Кроме того, всегда лучше иметь определенный запас площади участка для реализации своих загородных идей.

Покупатели все чаще задумываются не только о том, каким будет их дом, но и о том, что они будут делать, выйдя из дома. Это означает более высокие требования к качеству жизни и сервису в коттеджном поселке. Покупатель хочет знать, кто будут его соседи. Такое понимание реально в поселках с единой архитектурной концепцией и примерно равным средним контрактом за домовладение.

— Во флагманском проекте вашей компании — КП «Золотые Сосны» за два года было реализовано две трети лотов (около 180 домов). С чем связан такой высокий интерес?

— Во-первых, сработала стратегия развития поселка. У нас был план до 2022 года завершить все продажи в «Золотых Соснах». Сложившаяся из-за пандемии ситуация на рынке сократила этот срок на год.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

Во-вторых, и это главное, за первые годы развития поселка была создана и запущена большая внутрипоселковая инфраструктура, начала работать сервисная служба. Качество жизни, атмосфера поселка — всё это позволяло нам выделяться из огромной массы коттеджных поселков: на рынке очень мало аналогичных предложений. Мы создали качественное и дефицитное предложение.

— Над какими проектами вы работаете сегодня?

— Мы завершаем строительство поселков «Золотые Сосны» и «Союз». В конце июня приобрели земельный участок под новый проект на 260 домовладений. Активно готовим его к старту, думаю, в ближайшее время выйдем на строительство и продажи. Тут на нас работает наша репутация. Еще не было объявлено о старте продаж, но в листе ожидания — более 30 покупателей.

Рынок развивается: то, что было интересно и востребовано несколько лет назад, требует проверки и актуализации. Мы дорабатываем проекты домов, делаем более вариативной их комплектацию, расширяем набор инфраструктуры и сервисов для новых проектов.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

В наших поселках очень много семей с детьми, поэтому для самых маленьких жителей надо создавать обстановку для игр, спорта, развития и развлечений. Помимо стандартных детских площадок в каждом нашем поселке строится отдельное здание детского клуба для занятий и игр. Также на регулярной основе проводятся развлекательные мероприятия и детские праздники.

Спортивные площадки тоже не пустуют — организуются футбольные матчи (детские и взрослые), теннисные турниры. В «Золотых Соснах» один из двух теннисных кортов с мая по сентябрь используется для тренировок с профессиональным инструктором.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

Кафе или спортбар — место для вкусного обеда и ужина, там удобно собираться компанией для просмотра спортивных программ. Регулярно проводятся дискотеки, концерты, караоке. Всё это подтверждает, что загородный лайфстайл бывает в поселках не только премиального уровня.

Сервисная служба помимо основных задач по поддержке чистоты и порядка на территории поселка оказывает комплекс услуг жителям — как обычные услуги по мелкому ремонту и обслуживанию оборудования дома, так и услуги по вывозу мусора, покосу травы и т. п. Отдельная служба занимается всеми вопросами, связанными с дополнительными постройками и ландшафтными работами на участке.

«Три кита: концепция, команда и финансы»

— По каким критериям вы выбираете локацию для своих проектов?

— Место под новый проект после «Союза» мы искали более года. Что любопытно, в итоге купили земельный участок, про существование которого знали три года.

Наш чек-лист для выбора земельного участка под новый проект содержит несколько десятков позиций. Что касается локации, то мы сознательно ищем землю недалеко от наших нынешних проектов. Для нас ключевым моментом является наша команда. Существенно изменив локацию, мы рисковали бы потерять какую-то долю наших сотрудников. На это мы пойти не можем. В основе нашего успеха — три кита: концепция, команда и финансы.

— Остались ли интересные места для коттеджных поселков в Московской области?

— Земельных участков, полностью подходящих под идеальный проект, практически не осталось.

К сожалению, бездумная продажа безыдейных проектов без подряда существенно сократила количество красивых и интересных земельных участков для загородных девелоперских проектов.

Не думаю, что реальна реновация коттеджных поселков, поэтому мы предъявляем довольно жесткие требования к месту размещения наших будущих проектов.

— Вы отмечали, что цель вашей компании — формирование полноценного загородного образа жизни. Что вы включаете в это понятие?

— Если говорить простыми словами, загородный образ жизни — это теплый и комфортный дом, охраняемая и обслуживаемая территория поселка, работающая инфраструктура. Это когда жители здороваются друг с другом и бережно относятся к общему имуществу. Когда все поколения семьи рады приехать в загородный дом и найти в поселке всё для общих и индивидуальных интересов.

Коттеджный поселок «Союз»

— Какие классические ошибки допускают девелоперы при строительстве загородных поселков?

— К сожалению, таких ошибок очень много. У меня был практический опыт помощи проектам, которые терпели настоящее бедствие. Если коротко, то основные ошибки кроются в неправильной оценке своих сил. Еще одна беда — отсутствие профессиональных знаний, точнее, нежелание эти знания получить до старта проекта, а не после.

Повторюсь, рынок загородных поселков не структурирован, поэтому более 80% того, что сейчас называют загородными поселками, таковыми не являются.

Самый типичный пример появления проблемных проектов — случаи, когда у застройщика банально кончаются деньги. В результате не сделано то, что намечалось создать в начале строительства.

Продажи не получились в нужном темпе. Приходится резко менять (упрощать) концепцию, давать дисконт. Обещания по проекту останутся невыполненными: деньги на развитие закончились.

Те, кто успели купить ранее, понимают, что приобрели другой продукт. Происходит смешение аудитории, а это ни к чему хорошему не приводит. Вообще загородный проект — это не только покупка (наличие) земли. Во всех наших проектах стоимость земельного участка составляет от 8 до 15% всей затратной части на проект.

Для нормального запуска проекта требуется на старте вложить не менее 50–100 млн рублей в сети, инфраструктуру и пилотные дома. Это под силу не каждому. И тут выигрывает только тот, у кого есть команда, концепция, финансы и — самое главное — воля и профессиональные знания. Таких компаний на этом рынке — единицы.

«Участки без подряда в поселках с низкой ценой земли — это всегда риски»

— Считается, что вторичную загородную недвижимость сложно продать по той цене, по которой дом был приобретен. Что вы думаете по этому поводу?

— Я был абсолютно согласен с этим до 2021 года. Сейчас, когда цены на строительные материалы очень существенно выросли, подтянулись цены и на «вторичку». Но опять же... соразмерно растет цена лишь на недвижимость, которая находится в правильном месте.

— Какие советы вы дадите людям, которые собираются приобрести загородный дом? На что следует обратить внимание?

— Приобретение загородного дома — как правило, покупка дома мечты. В освоение земельного участка и дома вкладывается очень много времени и средств. Поэтому ключевое значение имеет выбор того самого правильного места. Важно уметь правильно рассчитать свои силы и бюджет для того, чтобы понять, во сколько обойдется доведение дома до такого состояния, когда удастся заехать и жить круглый год.

Только приведя все свои затраты к этому знаменателю, можно сравнивать дом в одном поселке с домом в другом поселке. Надо четко знать ответ на вопрос: что я и мои близкие будем делать не только в доме и на своем участке, но и за участком? Понимание этих моментов существенно облегчит выбор.

Коттеджный поселок «Золотые Сосны»

— В чем плюсы и минусы участка с подрядом и участка без подряда?

— Имея опыт работы в компаниях, создающих более-менее нормальные поселки без подряда, остаюсь при своем мнении: участки без подряда в поселках с низкой ценой земли — это всегда риски, если говорить о вариантах не для жарки шашлыка пять раз в год, а о домах для круглогодичного проживания.

Дом обойдется в сумму не менее чем 5 млн рублей. И это без каких-то изысков в отделке, а также без работ по участку. Стоит ли экономить на цене земельного участка, ведь дом покупается не на 5–10 лет, а на более длительный срок?

Ничего не имею против хорошо подготовленных поселков с участками без подряда, где продумана и создана инфраструктура, есть коммуникации и сформирована хотя бы какая-то архитектурная концепция. В таком случае покупатель самостоятельно получит шанс построить свой дом мечты (и почти наверняка сделает это).

Но, имея за плечами уже 15-летний опыт работы на загородном рынке, уверяю: концептуальные поселки с грамотной застройкой, хорошими темпами развития, концепцией и инфраструктурой всегда лучше, чем простые участки. Главная проблема в том, что это очень сложный бизнес, которым нужно заниматься каждый день — буквально жить и дышать проектом. А это не всем интересно, да и не всем под силу.

Комментарии 1
ID: 4774714415 июля 2021, 22:23

Отличный застройщик, и поселки красивые. Сразу видно, что и дома строят, и объекты общего пользования планируют так, чтобы жителям было комфортно и удобно.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru