недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПрофессионалам

Аренда офиса: семь пунктов, которые надо учесть

2 322
Аренда офиса: семь пунктов, которые надо учесть
Если вы впервые подбираете офис и понятия не имеете, как это делать, лучший выход — поручить поиск профессионалам.

Как выбирать специалиста?

Мы писали о том, как самостоятельно определить, какой офис нужен вашей небольшой или средней компании. Но что делать, если вы не хотите в этом разбираться и тратить время и силы на поиски? В этом случае имеет смысл обратиться в компанию, которая специализируется на коммерческой недвижимости, либо в риелторское агентство. Главное — убедиться, что на сайте в перечне услуг есть раздел «коммерческая» либо «офисная недвижимость».

Услуги по подбору офиса оказывают и частные риелторы. Каталог агентств и частных маклеров вы найдете на сайте Циан. В нем указаны не только контакты специалистов, но и количество объектов в продаже, а также отзывы клиентов и рейтинг. Чем больше положительных отзывов, тем выше оценка агентства или риелтора.

Средний размер вознаграждения за полное сопровождение сделки (от поиска недвижимости до въезда арендатора) составляет, как правило, один ежемесячный арендный платеж.

Семь показателей, которые нужно иметь в виду, подыскивая офис

1. Локация.

Вам необходимо понять, где вашей компании важно присутствовать: в каком районе Москвы, на какой улице, на первой линии или на второй, в бизнес-центре или в одном из многочисленных нежилых зданий столицы.

2. Транспортная доступность

Как ваши сотрудники добираются на работу — на машине или на метро? Если большинство пользуется подземкой, проверьте, насколько быстро и удобно добираться до офиса от ближайшей станции. В качестве эксперимента самостоятельно пройдите путь от метро к офису и оцените время (даже если вы сами планируете ездить на работу на машине): иногда указанные в объявлении 10 минут в реальности превращаются в 25. Также обратите внимание, есть ли паркинг в этом же здании или поблизости.

3. Класс объекта и площадь помещения

Если для компании важно, чтобы офис располагался в презентабельном бизнес-центре, изначально укажите это в своих пожеланиях. Надо заранее рассчитать, какая площадь понадобится, чтобы комфортно разместить всех сотрудников. Не забывайте о переговорных, местах ожидания для клиентов, зонах отдыха.

Если в обозримом будущем компания будет расширяться, расспросите владельца помещения, готов ли он через некоторое время предоставить дополнительные площади.

4. Коммерческие условия

Лучше заблаговременно изучить ситуацию на рынке и узнать, сколько стоят офисы в бизнес-центрах нужного вам класса, какими будут авансовые платежи при заключении договора, каков минимальный срок аренды, готов ли собственник предоставить вам, как новому клиенту, какие-то преференции.

Самые распространенные бонусы для новых арендаторов:
  • арендные каникулы на время ремонта — как правило, собственники не вкладываются в отделку, предоставляя нанимателю возможность отремонтировать офис в соответствии с корпоративным стилем;
  • несколько машино-мест (бесплатных или по сниженной ставке) на парковке, обычно подземной.

Сориентироваться в подобных тонкостях помогут представитель агентства недвижимости или частный риелтор.

5. Есть ли в офисном центре кафе, ресторан или столовая

Если в здании бизнес-центра либо неподалеку от него работает кафе или столовая — это безусловный плюс: сотрудникам не придется носить с собой еду, а в офисе не будет посторонних запахов.

6. Профессиональная управляющая компания

Штат управляющей компании должен включать необходимых специалистов для грамотной эксплуатации здания. Обычно в бизнес-центрах классов А, В+ арендаторы имеют возможность сообщать о возникшей проблеме через специально разработанные приложения или CRM-систему, чтобы управляющая компания оперативно ее решила.

7.  Существует ли юридический адрес и сколько это стоит

Юридический адрес требуется для регистрации ООО, получения официальной корреспонденции (писем из налоговой, суда), учета в налоговой службе, при открытии счета в банке, заключении договоров с контрагентами и т. д.

Что включает работа с брокером и сколько времени она займет?

Стандартное время поиска офиса и заключения договора аренды в среднем занимает два с половиной — три месяца. Около двух недель уходит на подготовку технического задания (ТЗ), месяц — на просмотры объектов из лонг-листа и формирование шорт-листа, еще месяц займут составление и согласование договора.

Техническое задание включает все вышеперечисленные критерии и дополнительные пожелания будущего арендатора. Исходя из них брокер формирует лонг-лист, в котором 20–30 офисов, отвечающих требованиям. Если ТЗ содержит специфические требования (например, подбирается помещение для медицинской или ветеринарной клиники), объектов в списке будет гораздо меньше: подобным запросам на рынке соответствует не так много помещений.

Затем вместе с риелтором вы рассматриваете площадки из лонг-листа. Скорость выбора зависит от вашего графика. В среднем просмотры занимают около месяца, после чего составляется шорт-лист, в котором обычно остается четыре–пять объектов.

Следующий этап — сбор подробной информации по каждому из них. Брокер запрашивает коммерческие предложения для арендатора, сравнивает условия. Чаще всего активная работа ведется с двумя вариантами из шорт-листа (один — предпочтительный, второй — резервный).

Когда окончательный выбор сделан, риелтор составляет и согласовывает договор аренды.

В большинстве бизнес-центров класса А заключаются долгосрочные контракты на срок от трех до пяти лет. В таких случаях депозиты (обеспечительные платежи) обычно равны сумме арендной платы за два–три месяца. Досрочное прекращение договора предусматривается редко.

В офисах класса В+ и В– уведомить владельца о прекращении аренды можно за один–два месяца. Но при этом вы теряете депозит. Минимальный срок аренды равен 11 месяцам.

Стартапам и небольшим компаниям, которым сложно спрогнозировать свое развитие на ближайшие три–пять лет, эффективнее использовать краткосрочные договоры аренды: шансы остаться без депозита минимальны.


Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов: Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости»; Евгения Овчинникова, исполнительного директора сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group; Марию Новикову, заместителя директора отдела офисных помещений CBRE; Наталью Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers; Неллю Имаметдинову, заместителя директора по офисной недвижимости компании Praedium.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru