Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
НовостройкиВторичная

Артемий Шурыгин: «Стоимость "квадрата" в городах Московской области отличается в 3,5 раза»

Беседовали Светлана Данилова и Михаил Посредников14 марта 2023 2 672
Артемий Шурыгин: «Стоимость "квадрата" в городах Московской области отличается в 3,5 раза»
В каком городе Подмосковья самая дорогая недвижимость, как открытие ЦКАД повлияло на рынок загородного жилья, что нужно сделать, чтобы риелторские услуги стали прозрачными, Циан.Журналу рассказал Артемий Шурыгин, президент Гильдии риелторов Московской области, вице-президент РГР, руководитель АН «Градомиръ».
краткое содержание интервью: 
  • Ближнее Подмосковье интегрировано с Москвой, поэтому интересно застройщикам. Если есть метро либо его строительство планируется в ближайшем будущем, стоимость недвижимости растет. В городах среднего Подмосковья приоритетом является экология.
  • Московская область — лидер по количеству городского населения: горожанами являются 80% жителей Подмосковья. 
  • Жить в часе езды от столицы большинство покупателей «загородки» считает оптимальным вариантом.
  • Понятие сезонности постепенно уходит с загородного рынка. Если ранее показ объектов начинался весной и заканчивался осенью, то сейчас покупатели готовы смотреть объекты в любое время года.
  • Дальнее и часть среднего Подмосковья страдают от отсутствия нового строительства.
  • На риелторском рынке большое количество одиночек, которые называют себя агентами, но при этом не готовы соблюдать стандарты профессии.

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.). 

«В дальних городах Московской области практически ничего не строится»

С.Д.: Как чувствует себя рынок недвижимости Московской области: продолжается стагнация или видны признаки улучшения ситуации? 

А.Ш.: Московская область — уникальный регион, включающий 60 городских округов, каждый из которых чувствует себя немного по-разному. Поэтому любая аналитика будет «средней по больнице». Одно дело — города Московской области, расположенные рядом, в двух километрах от МКАД (например, Реутов), другое — Рошаль, находящийся в 137 км от столицы. Стоимость квадратного метра в этих городах отличается в 3,5 раза. 

Условно, если в Рошале жилой «квадрат» стоит 50–60 тыс. рублей, то в Реутове — 210 тыс. рублей. Ближнее Подмосковье интересно застройщикам, а вот в дальних городах области практически ничего не строится. Стагнация на рынке все еще присутствует, однако мы наблюдаем и медленный рост.

С.Д.: Как меняется ценник в зависимости от удаленности от МКАД?

А.Ш.: Риелторы придумали делить Московскую область на пояса: ближнее Подмосковье (до 10 км от МКАД), среднее Подмосковье (30–40 км от МКАД: Пушкино, Подольск), дальнее Подмосковье (Сергиев Посад, Серпухов), супердальнее Подмосковье (от 100 км от МКАД: Зарайск, Егорьевск, Дубна, Шатура). 

Ближнее Подмосковье интегрировано с Москвой, поэтому локация интересна застройщикам. Здесь цены на недвижимость максимально приближены к московским. Если есть метро либо его строительство планируется в ближайшем будущем, стоимость недвижимости растет. 

В городах среднего Подмосковья приоритетом является экология. В последнее время и дальнее Подмосковье уже не кажется таким уж далеким для москвичей: многие готовы покупать там загородную недвижимость. Улучшение транспортной доступности также играет большую роль в повышении интереса к локации.

С.Д.: Существует ли какой-то коэффициент, например, каждый километр от столицы — минус столько-то рублей к цене объекта? Провели метро — плюс столько-то рублей к стоимости квартиры.

А.Ш.: Простой математики здесь нет. Я слышал, что некоторые аналитики пытались сделать что-то подобное, но ничего не получилось. Например, в Истринском городском округе есть точки, находящиеся в нескольких километрах друг от друга, в которых стоимость недвижимости отличается в разы. 

Несмотря на то что я являюсь аттестованным аналитиком рынка недвижимости по версии РГР (всего таких человека в Московской области два: я и еще Андрей Александрович Хромов), мне говорить о нашем регионе «в целом и в общем» крайне сложно. 

С.Д.: В каких городах Подмосковья самая дорогая недвижимость?

А.Ш.: Тут все просто: Реутов — самый дорогой город, потому что это практически Москва. То же самое можно сказать о Котельниках. Самая низкая стоимость недвижимости — в Рошале, Зарайске. В этих городах нет практически никаких строек.

С.Д.: Как формируется спрос на недвижимость Подмосковья?

А.Ш.: Здесь достаточно большой поток мигрантов. Мы знаем, что традиционно в Подмосковье переезжают с севера. Заработав деньги, люди хотят купить домик в Подмосковье. Это уже многолетняя традиция. Москва многим не по карману, Питер уже тоже, а вот в Московской области цены пока интересные. Переезжают сюда и люди из новых регионов. 

Кстати, Московская область является лидером по количеству городского населения: 80% жителей Подмосковья — горожане. 

Во время пандемии резко вырос спрос на загородную недвижимость. Многие люди захотели уехать подальше от Москвы, но при этом сохранять все удобства, которые есть в столичном регионе. Жить в часе езды от столицы большинство покупателей «загородки» считают оптимальным вариантом.

С.Д.: Аналитики Циан наблюдали, что в период пандемии выросло количество квартир, сдаваемых в аренду. Сказался ли ковид на рынке аренды Московской области?

А.Ш.: На рынок аренды повлияла как пандемия, так и события минувшего года. Можно сказать, что рынок аренды перезапустился, и сегодня доходы хорошего агента, работающего на нем, сопоставимы с доходами риелтора, занимающегося продажей жилья. 

«Никакие онлайн-показы на рынке загородной недвижимости не работают»

С.Д.: Какая сегодня ситуация на рынке загородного жилья?

А.Ш.: В прошлом году, когда ставка ЦБ стала практически заградительной, нас выручил рынок загородной недвижимости. Он не привязан к ипотеке, люди чаще всего рассчитываются наличными. Конечно, в последние два-три года с загородного рынка ушли самые интересные предложения. 

Бюджетные варианты найти становится все труднее. Однако мы видим тенденцию к росту загородного рынка. 

Территория Московской области в 18 раз больше Москвы, здесь много локаций с прекрасной экологией. Думаю, у малоэтажного строительства в среднем и дальнем Подмосковье большие перспективы. 

С.Д.: Как изменились цены на загородную недвижимость?

А.Ш.: Цены выросли. Во многом это связано с удорожанием строительных материалов.  

М.П.: В чем специфика продажи загородной недвижимости? Каков портрет риелтора, работающего с «загородкой»?

А.Ш.: Как правило, сначала собственники пытаются продавать свою недвижимость сами, однако затем обращаются к риелторам. Скажу честно, работать с загородной недвижимостью сложно, для этого нужно разбираться во множестве параметров, уметь ориентироваться на местности, проводить показы. 

Никакие онлайн-показы на рынке загородной недвижимости не работают. Поэтому риелторы, работающие с «загородкой», — это, как правило, представители местных агентств недвижимости. Это профессионалы высокого уровня, и ценник у них достаточно интересный.  

Из новых трендов можно отметить тот факт, что понятие сезонности постепенно уходит с загородного рынка. 

Если ранее показ загородных объектов начинался весной и заканчивался осенью, то сейчас покупатели готовы смотреть объекты в любое время года.

М.П.: Насколько охотно риелторы берутся за продажу земельных участков?

А.Ш.: Процесс идет сложно. Как правило, участки продает сам подрядчик. По большому счету показывать в данном случае просто нечего. Важно понимать, насколько перспективна локация, когда подведут дороги, коммуникации. Прогнозировать это сложно. 

«В среднем и дальнем Подмосковье нет бюджетных вариантов жилья»

М.П.: Как повлияло на рынок загородной недвижимости открытие ЦКАД?

А.Ш.: Все позитивные истории, связанные с транспортной доступностью, безусловно, положительно влияют на рынок. Так, например, цены на недвижимость в некоторых районах Лобни после открытия транспортной развязки выросли. Раньше я 3–4 часа по пробкам добирался в штаб-квартиру гильдии из Сергиева Посада в Раменское. С открытием ЦКАД я трачу на дорогу меньше времени.

С.Д.: Раньше Московская область была одним из лидеров по числу обманутых дольщиков, банкротств застройщиков. Как изменилась ситуация сейчас? Насколько безопасно покупать новостройку?

А.Ш.: Ситуация изменилась. Маленькие и средние строительные компании ушли из дальнего Подмосковья, так как современные правила игры стали им недоступны. Все истории с дольщиками были связаны по большей части именно с дальним Подмосковьем. 

С другой стороны, дальнее и часть среднего Подмосковья страдают от отсутствия нового строительства. 

Внутри Московской области существуют миграционные потоки, когда люди из дальнего Подмосковья перебираются поближе к Москве только потому, что там строятся интересные жилые комплексы с качественной инфраструктурой. Конечно, мы ждем, что правительство Московской области найдет способы привлечения крупных застройщиков в дальнее Подмосковье. Тогда ситуация поменяется.

С.Д.: Очереди на маршрутки в Подмосковье — в Путилково, Лесное, Домодедово — давно стали мемом. Людям приходится по часу стоять на остановке в ожидании. Предупреждают ли риелторы покупателей новостроек в этих локациях о такой проблеме?

А.Ш.: У всех нас есть надежда, что ситуация с транспортом изменится. Информация о любой проблеме, связанной с ожиданием маршруток на остановке, очень быстро распространяется. И власти решают эти проблемы. Другое дело, что в среднем и дальнем Подмосковье нет бюджетных вариантов жилья. Если бы они там были, в ближнем Подмосковье таких проблем бы не возникало.  

Грамотный риелтор всегда поможет клиенту с выбором, подскажет плюсы и минусы локации, как обстоят дела с транспортной доступностью, в том числе предложит рассмотреть иные локации — например, новостройки в ближнем поясе Подмосковья.

С.Д.: У вас как у агентства есть какие-то предпочтения по типам недвижимости? Например, вы советуете покупать «вторичку», а не «первичку», потому что объект по приятным околонулевым ставкам через пару лет нельзя будет продать по цене, за которую его купили? 

А.Ш.: Это философский вопрос. Да, с одной стороны, квартира переоценена, но с другой — есть надежный застройщик, комфортные платежи, есть понимание срока, когда можно будет въехать в квартиру. 

Конечно, мы информируем клиента, рассказываем ему об условиях ипотеки, предлагаем разные варианты, однако решение остается за ним. 

По итогам 2022 года стало ясно, что важно диверсифицировать деятельность агентства недвижимости и отлично работать в каждом сегменте. 

В случае если работа с вторичным рынком приостанавливается, нужно усиливать работу с новостройками или арендой.

полную версию интервью смотрите на нашем youtube-канале: 

С.Д.: Может ли гильдия повлиять на решение каких-то из обозначенных в нашем разговоре трудностей: транспортную проблему или проблему сверхнагрузки на инфраструктуру?

А.Ш.: Мы можем обозначить для власти эти вопросы, однако их решение не в нашей компетенции. Мы — профессиональное объединение, поэтому власть воспринимает нас более позитивно. Мы стараемся входить в разные общественные советы при ведомствах, рабочие группы, делимся с представителями власти своей аналитикой, статистикой, экспертизой по рынку недвижимости. 

Однако главная задача гильдии — провести водораздел между добросовестными участниками рынка недвижимости и теми, кто не готов работать честно и добросовестно. 

А затем повышать профессиональную компетенцию своих участников, помогать им, делиться опытом. 

«Гильдия — это не франшиза»

С.Д.: Что может предложить гильдия профессиональному сообществу?

А.Ш.: Гильдия — это не франшиза, которая создает какие-то сервисы, дает определенные преференции, хотя это не исключается. Гильдия — это сообщество, вместе с которым можно расти в профессии. 

Мы горды тем, что в Московской области очень сильное профессиональное сообщество риелторов. Гильдия включает в себя 170 юридических лиц, часть компаний имеет по несколько офисов в разных городах. Радует, что все топовые риелторские компании состоят в нашем профессиональном сообществе.  

С.Д.: Замечаешь ли ты рост спроса на общественные объединения со стороны профсообщества?

А.Ш.: Профессиональные сообщества — это индикатор развития профессии. Риелторский рынок очень живой, какие-то компании уходят с рынка, какие-то, наоборот, дорастают до входа в профессиональное сообщество. Мы стараемся работать над ростом участников гильдии.

С.Д.: Насколько участникам риелторского рынка необходимо государственное регулирование? Мнения риелторов по этому поводу разделяются. 

А.Ш.: На мой взгляд, истина находится где-то посередине. Жесткого регулирования риелторскому рынку не нужно. С другой стороны, сам он порой не способен перебороть какие-то свои проблемы. Но вот сможет ли государство найти мягкую форму регулирования, чтобы и волки были сыты, и овцы целы — большой вопрос. 

В Российской гильдии риелторов постоянно идут дискуссии на эту тему, есть рабочая группа по созданию законопроекта о регулировании риелторской деятельности на основе создания СРО. Гильдия риелторов Московской области, например, уже сейчас полностью соответствует требованиям к саморегулируемой организации.

С.Д.: Какие меры необходимы, чтобы риелторский рынок стал полностью прозрачным?

А.Ш.: Важно действовать так, чтобы вместе с водой не выплеснуть младенца. 

Все понимают, что наводить порядок на риелторском рынке нужно. Вся беда в его низкой маржинальности. Будь она более высокой, проблемы решались бы быстрее.

На нашем рынке присутствует большое количество одиночек, которые называют себя риелторами, но при этом не готовы соблюдать стандарты профессии, работают, как им вздумается. Когда мы начинаем проводить с ними совместные сделки, видим, как это негативно сказывается на клиенте. 

Конечно, мы заинтересованы в том, чтобы на рынке были профессиональные игроки, которые несут ответственность за свои действия. Провести водораздел между добросовестными и недобросовестными игроками рынка — проблема непростая. РГР уже 20 лет пытается решить ее с помощью добровольной сертификации и аттестации специалистов. 

Агентства, готовые придерживаться стандартов, попадают в единый реестр сертифицированных компаний. Однако, несмотря на то что система добровольной сертификации существует уже много лет, сделать риелторский рынок полностью прозрачным с ее помощью по объективным причинам пока не удается. Думаю, отчасти улучшить ситуацию могло бы хорошо продуманное законодательное регулирование рынка недвижимости.

М.П.: Какой будет структура риелторского рынка через 10 лет?

А.Ш.: Формы взаимодействия с клиентом на нашем рынке очень разнообразны. Думаю, что будет происходить укрупнение риелторских компаний: таким агентствам проще справляться с новыми вызовами времени. Риелторы-одиночки в силу гибкости также останутся на рынке. 

Тяжелее всего придется средним по размеру компаниям, которые будут уходить в сторону укрупнения либо распадаться на одиночек. 

М.П.: Возможна ли «уберизация» риелторской услуги?

А.Ш.: Только в области каких-то дополнительных процессов. Саму деятельность риелтора-переговорщика, который все время должен вести торг, сложно привести к каким-то стандартам.

М.П.: Что через 10 лет изменится во взаимодействии всех участников рынка недвижимости — риелторов, банков, маркетплейсов?

А.Ш.: Сегодня актуален модный термин «экосистемы». Думаю, и на риелторском рынке многие процессы будут интегрироваться друг в друга для того, чтобы сокращать издержки, становиться более удобными.

«Для меня очень важно быть в профессиональном сообществе»

С.Д.: Расскажи, как ты попал на рынок недвижимости. Известно, что до этого ты, по образованию учитель русского языка и литературы, работал в православной гимназии…

А.Ш.: Я вырос в верующей семье и стараюсь быть православным христианином, закончил Московскую духовную академию, даже защитил диссертацию по теологии и педагогике. Параллельно закончил педагогический университет по специальности «Учитель русского языка и литературы». Далее работал в негосударственном образовательном учреждении, где довольно быстро перешел на управляющие позиции — стал завучем, затем исполнительным директором гимназии.

После завершения карьеры в системе образования работал руководителем торговой компании и совершал первые шаги в предпринимательской деятельности. 

Проработав 11 лет в системе образования, я понял, что для меня очень важно быть частью профессионального сообщества. Когда я занялся предпринимательством, мне казалось очень странным, что тут каждый сам за себя, каждый зачем-то изобретает свой велосипед. 

Риелторская деятельность появилась в моей жизни благодаря моему участию в развитии небольшой юридической компании, где моя сестра занималась юридическим направлением в недвижимости. Кстати, высшее юридическое образование я тоже получил.

Вскоре эта компания выросла в агентство недвижимости «Градомиръ», у которого сейчас уже восемь офисов. Поскольку для меня всегда было важно быть частью большого профессионального сообщества, компания практически сразу после создания вступила в гильдию риелторов Московской области (ей, кстати, исполнилось 25 лет), и я стал ее активным участником. На сегодняшний момент я являюсь президентом гильдии. 

С.Д.: Ты часто участвуешь в беговых марафонах. Как это помогает в жизни, бизнесе? 

А.Ш.: На самом деле марафон — это экстремальная версия, не такая частая история. А вот системные тренировки — это здорово. Когда я пытаюсь кого-то сагитировать на участие в забеге, говорю, как это классно — какая энергетика, когда ты бежишь вместе со всеми, преодолеваешь себя, получаешь медаль — люди не понимают, крутят у виска. Видимо, это опыт, который нужно прочувствовать самим. Кстати, меня радует, когда команда Циан принимает участие в марафоне, всегда приятно видеть знакомые лица. 

Беговые тренировки — это своего рода медитация. По моему собственному опыту, во время забега либо после него рождаются какие-то интересные идеи, приходят свежие решения. Еще мне нравится достигать каких-то целей, преодолевая себя. Также участие в марафоне и подготовка к нему — отличный способ поддерживать себя в форме. После тренировки, когда ты сделал все, что запланировал, испытываешь необъяснимое чувство, которое тебя заряжает и вдохновляет на дальнейшие подвиги.

Скидка на ипотеку для «вторички» от Циан

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
30 марта 2023
редакцияeditorial@cian.ru