недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Помощник по недвижимости

Что делать с неликвидной квартирой?

28 721 27
Что делать с неликвидной квартирой?
Экономисты считают недвижимость неликвидным активом наряду с автомобилями и антиквариатом. Вы не можете быстро и без потерь обменять ее на денежную наличность, как акции на бирже, и не можете в любой день точно определить ее стоимость. Особенно это заметно в периоды кризиса или стагнации на рынке недвижимости: объект выставляется на продажу и стоит, терпеливо дожидаясь своего покупателя, возможно, единственного. В процессе затянувшейся продажи или переговоров с уже реальным покупателем цена может быть снижена, что лишний раз наглядно демонстрирует правоту экономистов. А как быть с квартирой, которая из-за серьезных недостатков становится еще менее продаваемой, своего рода «неликвидом в неликвиде»?

Экономисты считают недвижимость неликвидным активом наряду с автомобилями и антиквариатом. Вы не можете быстро и без потерь обменять ее на денежную наличность, как акции на бирже, и не можете в любой день точно определить ее стоимость. Особенно это заметно в периоды кризиса или стагнации на рынке недвижимости: объект выставляется на продажу и стоит, терпеливо дожидаясь своего покупателя, возможно, единственного. В процессе затянувшейся продажи или переговоров с уже реальным покупателем цена может быть снижена, что лишний раз наглядно демонстрирует правоту экономистов. А как быть с квартирой, которая из-за серьезных недостатков становится еще менее продаваемой, своего рода «неликвидом в неликвиде»?

«Нехорошие» квартиры

В начале 90-х годов самыми большими недостатками у квартиры считались отсутствие балкона/лоджии и первый или последний этажи. Несомненно, на стоимость влияло расположение в центре или знаковых и престижных с советских времен районах, а также качество дома, но балкон – это было наше всё: там можно было хранить вещи, соорудить шкафы для инструментов, банок с соленьями и всякой всячины, постоять и покурить или просто подышать воздухом. От первых этажей отказывались из-за риска ограблений и необходимости ставить решетки, отсутствия солнечного света, который загораживали деревья и ближние дома, сырости и шума. На последних этажах не хотели жить из-за возможных протечек с крыш и проникновения грабителей.

За 20 лет список ключевых недостатков, снижающих ликвидность и привлекательность квартир, значительно расширился. Кроме упомянутых трех, можно выделить еще несколько.

Неудачное расположение. Место – это главный фактор, влияющий на цену. Плохое размещение – худший из возможных недостатков. Покупатель старается избегать шумных, экологически неблагоприятных, отдаленных от метро, опасных или некрасивых районов. Наиболее существенные факторы:

- источник постоянного шума.  В неудачном положении оказываются дома вблизи железной дороги или в шумовой зоне аэропорта с грохотом от взлетающих и заходящих на посадку самолетов; дома вблизи трассы ТТК, трамвайных линий, Садового кольца, многополосных московских проспектов и улиц. Нередко люди, прожившие много лет в подобных районах, говорят, что постоянный гул и шум постепенно перестаешь замечать (правда, один из жителей домов вблизи железнодорожного вокзала отмечал, что к поездам привыкаешь легко, но вот к объявлениям и переговорам диспетчеров…). Бывают места, где недостаток не заметен с первого раза. Например, жители одного из домов вблизи московского зоопарка долго не могли адаптироваться к утреннему реву льва, трубным звукам бегемотов, крикам птиц и обезьян. Однако с первого взгляда на дом об этом трудно было бы догадаться;

- вибрация от метрополитена, которая ощутима в домах, расположенных над линией подземки. Если кто-то жил в доме над метро, то вряд ли забудет глухой монотонный стук колес и вибрацию, которые начинаются примерно с 5-30 утра и напоминают о себе каждые 3-4 минуты;

- источник загрязнения. Самое ощутимое воздействие наблюдается около промзон с действующими заводами (например, асфальтобетонными, мусоросжигательными и химическими) и ТЭЦ, вблизи железнодорожных и автомобильных многополосных дорог, на территориях бывших полей аэрации. Неблагоприятным из-за розы ветров оказывается расположение в юго-восточных и восточных районах города;

- отдаленный от метро, некрасивый и неухоженный район. Место, откуда тяжело ездить на работу или которое не доставляет эстетического удовольствия.  Качество и облик архитектуры и окружающего ландшафта очень важны для современного покупателя московской недвижимости;

- социально непривлекательный район – московские «трущобы» или «гетто» мигрантов, которые образуются вокруг дешевых общежитий и близлежащих недорогих кварталов. Как правило, локальные микрорайоны старых застроек, от довоенных до 70-х годов XX века, на юго-востоке, севере, северо-востоке и востоке столицы.

Старый панельный или блочный дом – с каждым годом снижается ликвидность домов, которые в значительной мере или полностью исчерпали свой ресурс. К этой категории можно отнести 5, 9, 12-этажные панельные и блочные дома с тесными квартирами, низкими потолками, маленькими кухнями, но которые не признаны аварийными или подлежащими сносу. Может ли кардинально улучшить их качество рассматриваемая московским правительством полная реконструкция или частичная реновация с заменой инженерных сетей и внешней облицовкой? Дискуссионный вопрос.

Неудачная планировка.  Чаще всего мы не любим большие вытянутые коридоры и маленькие комнаты, маленькие кухни, низкие потолки, вытянутые узкие квартиры с окнами на «одну сторону», смежные комнаты.

Плохой этаж. Кроме первого и последнего, неудачным называют второй этаж над козырьком подъезда или над работающим заведением: рестораном, магазином, кафе и пр.

Плохой вид из окна. То, что мы видим из окна, становится для нас не менее важным, чем то, где мы собственно живем. Желание купить квартиру может пропасть из-за вида на окна соседнего дома, на дорогу, кладбище, промзону, ТЭЦ или нежилые строения: гаражи, склады.

Нежилое состояние квартиры. Резко снижает ликвидность состояние квартиры после пожара, затопления, иного разрушительного воздействия или просто грязная, замусоренная, разбитая, или, как говорят риэлторы, «убитая» квартира, где хозяева никогда не помышляли о ремонте и уютном очаге.

Юридические проблемы. Ухудшают ситуацию прописанные третьи лица (бывший муж/жена, родственник, которые должны были выписаться, но не выписались; иные зарегистрированные люди из прошлой истории квартиры), судебные претензии от бывших супругов и прочих лиц, причастных к правам на квартиру в прошлом. Также проблемы нередко возникают после разделения квартиры между бывшими супругами на доли. Ликвидность квартиры снижается при отсутствии согласия между сособственниками, где продать можно только долю.

Финансовые проблемы. Как правило, это большие задолженности по квартплате и иным платежам (за обслуживание дома, по налогам и пр.).

Какие недостатки ощутимо влияют на ликвидность квартиры в настоящее время? 

Мария Поляк, адвокат, заместитель председателя президиума коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры», управляющий партнер агентства недвижимости «FORTIS- Недвижимость»: «На мой взгляд, сегодня труднее всего продать дорогостоящую квартиру вне ЦАО Москвы. Спрос сместился в сторону рынка новостроек, недорогого жилья и жилья, расположенного в ЦАО Москвы. На ликвидности квартир сказываются сложные альтернативы, несовершеннолетние и очень пожилые собственники, перепланировки, которые невозможно узаконить».

Ирина Щербинина, независимый эксперт: «К недостаткам, снижающим ликвидность квартиры, можно отнести следующие: большую удаленность от метро, малый размер кухни, смежные комнаты, первый этаж, юридические пороки».


Виталий Пономарев, управляющий отделением «БЕСТ-недвижимость» на Тверской: «В связи с изменениями в законодательстве новым недостатком может являться кадастровая стоимость квартиры, от размера которой будет рассчитываться налог на недвижимость. Покупателю необходимо знать и быть готовым к значительному ежегодному налогу при приобретении дорогой квартиры. Высокая кадастровая стоимость отпугнёт многих покупателей».

Мастерство продажи

Как быть владельцу квартиры с недостатками, если ее нужно продать? Очевидное решение – снизить цену. На 10, 15, 20%? В каждом случае – своя цифра, это зависит от ситуации на рынке, величины проблемы и мастерства риэлтора. Что все-таки можно предпринять для максимально выгодной продажи неликвида?

Виталий Пономарев: «Неликвид – это квартира, у которой есть недостатки, снижающие спрос на неё. В таком случае есть несколько способов продажи:

а) избавиться от недостатков, если это возможно. Чаще это просчеты в характеристиках самой квартиры. Исправить недочеты подъезда или дома/района продавцу значительно сложнее;

б) скрыть недостатки. Но при этом нужно понимать, что если покупатель обнаружит скрытые изъяны, то его намерение отказаться от покупки приумножится;

в) каждому недостатку в противовес найти встречное достоинство. При явных недостатках квартиры, которые невозможно ни исправить, ни скрыть, нужно показать покупателю уникальные достоинства квартиры, дома, района, при которых негативное восприятие недоработок частично или существенно уменьшится.

Примеры из практики:

- Окна второго этажа на "козырёк" подъезда. Вид брошенных мусора и окурков с верхних этажей на козырёк смущали покупателей длительное время. Собственник не хотел что-либо делать. После уборки мусора агентом квартира была продана после первого показа.

- Первый этаж в хрущёвке, смежные комнаты, среднее состояние. После внесения в рекламу фразы "документы готовы для опеки" оперативно нашёлся покупатель.

- 4-комнатная квартира в убитом состоянии (сдавалась покомнатно рабочим), заставлена старой мебелью, окна на ж/д, 6 собственников, опека – альтернатива. Квартира под ремонт. После выселения нанимателей вынесли на свалку всю мебель, сняли все грязные обои "до бетона" – подготовили к ремонту для будущих покупателей. Квартира стала просторной, видно её "внутреннее" состояние. Быстро нашлись несколько покупателей, которых не смутили ж/д линия, опека, альтернатива и 6 разъезжающихся собственников».

Мастерство продажи прекрасно иллюстрирует отрывок из фильма "Я тебя закопаю".




Мария Поляк: «Неликвид можно продать без снижения цены в случае ликвидации проблемы (например, узаконить перепланировку, получить разрешение опеки на продажу квартиры, заранее подобрать альтернативу)».

Ирина Щербинина: «Для продажи неликвидных квартир необходимо задействовать все методы рекламы: не только в интернет-изданиях, но еще и в печатных изданиях, а также обязательно сделать расклейку по району. Причем, по моему опыту, чаще всего именно последнее оказывается наиболее эффективным, поскольку люди, сорвавшие объявление, привыкли к данному району и знают об особенностях планировки здешних квартир.

Делать перепланировку квартиры (например, увеличивать кухню) для продажи нецелесообразно. Большой ремонт не окупится по цене и отнимет много времени для узаконивания. А неузаконенная отпугнет большой контингент покупателей, в том числе с ипотекой».

А если квартира на первом этаже? Можно ли увеличить шансы продажи? И как быть с квартирами с юридическими и финансовыми проблемами?

Ирина Щербинина: «Для рекламы квартир на первом этаже эффективны яркие баннеры. Причем, если возможен перевод ее в нежилое помещение, то необходимо указать это в рекламе.

Для продажи квартир с юридическими пороками придется делать ощутимый дисконт.

Если продаваемая квартира имеет большой долг по квартплате (а это весьма частая ситуация), то проблема решается просто. К сделке надо будет приготовить все квиточки по долгам и заложить сумму задолженности в ячейку покупателя данной квартиры. После госрегистрации покупатель оплатит задолженность согласно квиткам – теперь это его квартира. В договоре купли-продажи это прописывать не надо – возникнет никому не нужное обременение. Покупатель подстрахован тем, что до госрегистрации он ничего платить не будет, а продавцу не придется залезать в долги перед сделкой, чтобы оплатить задолженности».

Иногда недостаток может трансформироваться если не в достоинство, то в нейтральное свойство. Этот неожиданный аспект раскрыл Виталий Пономарев: «Для одного покупателя – серьезный недостаток, для другого – несущественный минус.

Когда приоритетная цель покупателя иная, то многие общепризнанные недостатки квартиры не являются столь принципиальными. На примере:

Цель: переселить престарелых родителей ближе к детям. Нужны конкретные дома. В таком случае первый этаж и второй с видом на козырёк не будут недостатком для покупателя, если квартира находится в нужном доме.

Цель: пройти опеку. Важно найти квартиру для ребёнка нужной площади и стоимости. При ограниченном финансовом положении (без доплаты), когда приобретаемая квартира будет соответствовать указанным требованиям, такие недостатки, как дом-хрущёвка, первый этаж, далеко от метро, окна на ж/д дорогу, могут быть далеко не основными для принятия решения.

Цель: купить квартиру у соседа по тамбуру, чтобы объединить две квартиры в одну. В данном случае покупатель заплатит и завышенную цену, чтобы заинтересовать соседа в принятии решения по продаже».

Такое лучше не покупать

Если у владельца неликвидной квартиры, выставленной на продажу, нет выбора, помимо того, чтобы наилучшим образом ее реализовать, то у покупателя такой выбор есть. Он может вдумчиво и тщательно подбирать себе жилье, избегая серьезных недостатков. На что ему следует обратить внимание? Какие квартиры лучше не покупать?

Виталий Пономарев: «Я бы не советовал покупать квартиру, после приобретения которой у покупателя возможно ограничение или лишение права собственности (прав владения, пользования или распоряжения), т.е. "не чистую" квартиру. Это основной недостаток, который может быть, но о чем можно предупредить покупателя при проведении тщательной юридической проверки квартиры. А в иных случаях выбор зависит от целей покупателя».

Мария Поляк: «Особое внимание при покупке квартиры стоит обратить на то, осознает ли продавец значение своих действий при продаже. Если продавец состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, то покупать квартиру без заключения психиатра о том, что человек понимает суть совершаемой сделки и нотариального удостоверения, крайне нежелательно. Также не стоит покупать жилье по доверенности, без выяснения намерений собственника при продаже жилья (к примеру, может оказаться, что собственник мертв к моменту заключения сделки, и доверенность не действительна)».

Правильный выбор очень важен и при покупке инвестиционной квартиры. Чем выше ликвидность приобретенной недвижимости, чем меньше в ней недостатков, тем надежней и ценнее инвестиция. В латиноамериканских странах есть шутка: «ВАЗ – это вечная машина. Да? А почему? Потому что ее потом продать невозможно». Для инвестора принципиальна не только хорошая доходность, но и максимальная ликвидность объекта.

Виталий Пономарев: «Инвесторам важно сохранение и приумножение вложенных средств, а также быстрое их извлечение при быстрой продаже квартиры. Поэтому им не стоит предлагать старый фонд, многокомнатные квартиры (которые продаются дольше), дорогой сегмент рынка, своеобразный эксклюзивный ремонт, удалённость дома от метро, первые-вторые этажи, помещение с видом на промзону или дорогу и т. д.».

Комментарии 27
Евгений Риэлтор12 ноября 2014, 13:44

Познавательно. В вот где бы почитать мнения о загородной недвижимости такого характера?

Ответить
Марина Иванова12 ноября 2014, 14:40

Может вы посоветуете, как быстро продать офисное помещение на 4-м этаже в неплохом районе?

Ответить
Марина Иванова12 ноября 2014, 14:41

не Москва...

Ответить
Андрей12 ноября 2014, 15:20

Квартира не может иметь долгов по квартплате, так как субъектом права она не является. Я неоднократно покупал такие , приходил в ЖЭК и т.д.и популярно объяснял ситуацию. там делали отдельный счет на прошлого собственника - потом могли взыскивать с него по суду, но это уже не моё дело, а из моего квитка всё убирали.

Ответить

Аналогично, была покупка с долгом в 250000р. по комуналке и управляющая компания ничего не могла сделать, ни один юрист не взялся его предъявлять новому владельцу, а из квитков долг не убрали, но это ни на что не влияет, - хозяин платит то, что положено в силу закона. То же самое и с налогами. Ноги растут от зари регистрации перехода права, когда это делали местные департаменты, они, в нарушение конституции, требовали погашения долгов и не принимали документы на регистрацию. В федеральной регистрации это убрали.

Александр Геннадьевич12 ноября 2014, 18:34

Андрей, что новый собственник не отвечает по долгам прошлого собственника, в голове сидит достаточно крепко и давно, но вопрос не изучал, и так понял с Ваших слов, долг по квартире висит именно на собственнике, а не на квартире, что нам пытается внушить, дез, жек, ериц, мфц ( а на человеке, и по этому не переходит на нового собственника? так понял?)

совершенно верно, должником может быть ТОЛЬКО субъект - (физ или юр лицо); объект, в нашем случае недвижка, не может быть должником; долги наследуются только при передаче объекта по праву наследования, - естественно в случае смерти наследодателя.

Александр Геннадьевич12 ноября 2014, 19:46

Игорь Иванович, СПАСИБО. расставили точки над "i", как то раньше обходилось, либо находили и расплачивались до, либо просто не дозакладывали.

Елена 15 ноября 2014, 18:43

Да ничего подобного: купила дом, поверила риэлтору на слово, что нет долгов. В результате по счётчику оказался долг 5 т.р. за эл-во. Заставили заплатить. Не выписывали абонентскую книжку без этого. Бесполезно было взывать к законам. Хорошо хоть 5 т.р. а не 50

а зачем вам абонентская книжка? есть много способов платить за энергию на основании двух показаний счетчика - прошлого и текущего, а в акт приема-передачи дома вписываются снятые при этом показания и если этого не сделать, потом не докажете, что это не ваш расход. У меня была продана квартира в 20006г именно с таким актом, к которому прилагалась справка об отсутствии долга у продавца, но фактически этот долг оказался 400000р. Мосэнергосбыт всячески ухищрялся чтобы его впиндюрить новому владельцу (приходил конторолер и пытался подсунуть незаполненный акт проверки, приходил техник для осмотра счетчика и пытался подсунуть акт о его неисправности), угрожали отключением, хотя отключить можно ТОЛЬКО при неоплате текущих расходов в течение 3х месяцев подряд. До настоящего времени высылают предложения об оплате долга, но уже 17000р, хотя срок исковой давности вышел. Т.о. юридически, т.е. в судебном порядке, это сделать невозможно, а потому и не пытаются, нахрапом действуют в расчете на слабонервных и безграмотных клиентов. Новый собственник платил исправно через личный кабинет в энергосбыте карточкой сбербанка согласно своих показаний и даже заменил счетчик на 3хтарифный. Вот вам и "ничего подобного".

Наталья Лапшина12 ноября 2014, 16:24

Спасибо за познавательную статью. А что теперь с налогом при продаже какой процент, влияет ли срок владения при продаже, влияет ли что это единственное жилье которое меняется на другое так же единственное??? Буду признательна за подсказку. Спасибо

Ответить
Марина Мухачева12 ноября 2014, 17:42

Добрый день.
Все-таки ситуация не понятна: если по квартире существуют долги, то Ирина Щ. пишет, что закладываются квитки с оплатой в ячейку, делается сделка и документы отдаются в регистрацию. Да, вроде бы все здорово. Но как же взять выписку из домовой книги для сделки, ведь паспортистка в таком случае выписку не дает?

Ответить
Александр Геннадьевич12 ноября 2014, 18:23

Марина, говорите наверно не про Москву, сдесь-то домовую то по любому дадут, в области с этим возможны проблемы, на отказ дать домовую, прошу письменно подтвердить отказ в выдаче её собственнику, как правило выдается, а так то по Москве есть Межведомственное взаимодействие, это еще по старинке несем, а так понимаю вообще в ближайщем будующем на электронный документооборот перейдем.

Ирина Щербинина12 ноября 2014, 21:57

Марина, только что у меня как раз и прошла такая сделка - с долгами по квартире. Именно поэтому я в статье и написала свой опыт, оказавшийся удачным. Паспортистка дала выписку из домовой, потому что по закону не имеет право не давать её собственнику.
На сделке верхний покупатель цепочки не докладывал сумму долга в ячейку продавца-должника, а положил в ячейку покупателя данной квартиры.

Оксана17 ноября 2014, 17:28

Ирина, немного непонятна схема продажи недвижимости с долгом за коммунальные.

Rвитки с деньгами в ячейку кто помещает? Предыдущий собственник, который накопил долги ? Тогда ему придется искать деньги перед сделкой что затрудняет процесс продажи, да и проще погасить долг, чем организовывать такую схему. Либо же деньги в ячейку помещает покупатель? В этом случае как упоминается эта сумма между сторонами? Как аванс или частичная оплата? Поясните, пожалуйста. Спасибо.

Максим12 ноября 2014, 18:28

Не нашел такого фильма: "Ангелы и демоны. Береги честь смолоду", на "Ангелы и демоны" 2009 года с Томом Хенксом не похоже, так же как и на фильм 2005 года, ввиду того что жанр совсем не похож.. Так из какого фильма отрывок?

Ответить
Мария Грибцова13 ноября 2014, 12:03

Название фильма "Я тебя закопаю"

Максим13 ноября 2014, 12:53

Спасибо!)

Ева12 ноября 2014, 21:37

Да, что-то не так с названием фильма. Тоже не нашлаю

Ответить
Владимир Алистархов13 ноября 2014, 15:48

фильм называется "Я закопаю тебя" 2014 г.

Вячеслав12 ноября 2014, 22:57

Квартира это сложный продукт. К такой продажи нужно относиться с уважением, с чувством собственного достоинства. Риэлтор - профессионал продаж человек с образованием и навыками. Снизить цену до минимума не верно. Нужно найти единственного покупателя которому нужна эта квартира. Дешево продать- риэлтор не нужен. Почуствовать покупателя это задача риэлтора отсечь туристов, принести выгоду; клиенту. Ведь продажа недвижимости это не сама цель это средство для получения выгоды от продажи. Руководитель отдела продаж Виктори Эстейт Вячеслав Баринов.

С уважением

Ответить
Олег13 ноября 2014, 22:40

скажите, какое образование имеет риэлтор?

Евгений Риэлтор14 ноября 2014, 6:00

Олег, Вы - риэлтор без образования???

Наталья13 ноября 2014, 23:52

очень понравился ролик. мы уже много лет не можем продать полдома, потому что нет газа, не дают соседи, а дом на углу, очень удобно подъезд с разных улиц. может кто подскажет как продать по быстрее?

Ответить
Евгений Риэлтор14 ноября 2014, 6:02

цена? реклама не на того потребителя? может с соседями поговорить, или давления в трубе не хватает? в крайнем случае есть хорошие системы отопления, питающиеся электричеством.

Елена 15 ноября 2014, 18:57

Правда: у нас газ в перспективе. Знакомый посоветовал инфрокрасные излучатели - панели и обогреватели: они в десять раз дешевле по цене, чем подводка газа и не требуют хлопот в эксплуатации. И плата за отопление никак не выше, чем за отопление газовое. Комната 16 кв.м в месяц при минус 20 за окном в 500 рублей обходится. И их можно на разный режим включать - автоматический - можно поддерживать просто плюсовую, пока не пользуешься комнатой - зашёл - переключил и нагревается моментально. Я интересовалась, у нас такие дома за отопление газом по 4 т.р. в месяц платят. Так на так и выходит. но проблем меньше. И срок гарантии 8 лет а срок служдбы 25 лет. А у знакомого дом сгорел от утечки газа - всего пару лет как газ провели -е щё долги не отдал за проведение газа.

Евгений Риэлтор17 ноября 2014, 6:55

Насчет ИК обогревателей - реально. Продавал коттедж в Рефтинском. Зимой при - 15 приехал показывать. включил ИК, 10 минут и тепло по полу ходить ) класс.