Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяАрендаНовостройки

Десятилетие в составе столицы: жилье в Новой Москве дорожает быстрее, чем внутри МКАД

331
Десятилетие в составе столицы: жилье в Новой Москве дорожает быстрее, чем внутри МКАД
1 июля 2022 года исполняется 10 лет с момента присоединения к столице новых территорий. За это время Новой Москве удалось существенно сократить ценовой разрыв со столицей в ее старых границах. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как менялся рынок недвижимости ТиНАО.
коротко о главном
Первичный рынок
  • Новая Москва вошла в территорию столицы в 2012 году, однако основное развитие рынка недвижимости пришлось на более поздние годы, когда стали активно заселяться первые проекты комплексного освоения территорий.
  • За 10 лет цены в Новой Москве увеличились в 2,6 раза — на 136 тыс. рублей за «квадрат». Основной рост пришелся на последние два–три года.
  • Новая Москва сокращает ценовой разрыв со старой Москвой: в 2012 году «квадрат» в новостройках ТиНАО был в два раза дешевле, чем в новостройках Москвы в старых границах, сейчас — в полтора раза.
  • В 2012-м средняя стоимость 1 кв. м в самом доступном районе Новой Москвы была на 90% ниже, чем в самом дорогом, сейчас она в 2,3 раза ниже. Ценовой разрыв между локациями увеличивается из-за неравномерного развития территорий.
Вторичный рынок
  • Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась за 10 лет в 2,3 раза (+132 тыс. рублей).
  • Цены на «вторичку» в Новой Москве, как и на новостройки, выросли сильнее, чем в старой. Разрыв между стоимостью «квадрата» в ТиНАО и Москве в старых границах сократился с 68 до 37%.
  • За 10 лет средняя цена кв. м на вторичном рынке в поселениях Новомосковского административного округа увеличилась в 2,3 раза, в Троицком административном округе — только на 78%. В настоящее время «квадрат» в НАО стоит в среднем на 64 тыс. рублей больше, чем в ТАО. В 2012 году разница составляла всего 5 тыс. рублей.
Рынок аренды
  • За 10 лет арендовать «однушку» стало дороже в среднем на 36% (+9 тыс. рублей), «двушку» — на 46% (+14 тыс. рублей).
  • Среди лидеров по росту ставок аренды — поселения Новомосковского административного округа. Как и в случае покупки, ключевой фактор, влияющий на рост цен, — улучшение транспортной доступности.
важно

Средние цены рассчитывались без учета элитной недвижимости.


За 10 лет жилье подорожало в 2,5 раза

В 2012-м рынок недвижимости уже восстановился после кризиса 2008–2009 годов. «Квадрат» на вторичном рынке Новой Москвы стоил тогда около 102 тыс. рублей, на первичном — 87 тыс. рублей. В последующие годы цены увеличивались, достигнув весной 2015-го отметки в 119 тыс. рублей за «квадрат» в готовом жилье и 101 тыс. рублей за 1 кв. м в новостройках.

На кризис 2014–2015 годов рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства. 

После ажиотажа в 2014-м и валютного кризиса в 2015 году на фоне обесценивания рубля рынок столкнулся с резким снижением спроса. Прежде всего на это повлияли дорогая ипотека и снижение доходов населения. 

На первичном рынке ситуация поддерживалась программой льготного ипотечного кредитования. С 2017 года цены вновь начали расти, и эта тенденция сохраняется до сих пор.

В 2019 году застройщиков обязали работать по эскроу-счетам, в результате чего отпала необходимость в занижении стоимости жилья на этапе котлована. Средние цены на первичном рынке стали увеличиваться сильнее, чем в предыдущие годы. «Вторичка» дорожает вслед за «первичкой», поэтому и в сегменте готового жилья индексация цен усилилась.

За последние два года на рынке недвижимости были зафиксированы рекордно высокие темпы роста цен. В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен сначала в сегменте новостроек, а затем и на вторичном рынке.

За 2020 год цены на готовое жилье в Новой Москве выросли на 30%, в 2021-м рост продолжился — еще +15%. «Первичка» подорожала в 2020 году на 21%, в 2021-м — еще на 27%. В настоящее время средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Новой Москвы составляет 234 тыс. рублей, на первичном — 223 тыс. рублей.

В результате за 10 лет стоимость жилья на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась в 2,3 раза (+132 тыс. рублей), на первичном — в 2,6 раза (+136 тыс. рублей). 

Готовое жилье дорожает медленнее строящегося, поскольку на вторичном рынке отсутствуют меры поддержки, характерные для рынка новостроек.

Динамика цены 1 кв. м на первичном и вторичном рынке Новой Москвы

По данным Циан.Аналитики

За 10 лет средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в поселениях Новомосковского административного округа увеличилась в 2,3 раза (до 242 тыс. рублей), а в Троицком административном округе — только на 78% (до 178 тыс. рублей), то есть меньше, чем в Москве в старых границах. В настоящее время «квадрат» в НАО стоит в среднем на 36% больше (64 тыс. рублей), чем в ТАО. В 2012 году разница между показателями составляла всего 5 тыс. рублей (5%).

Причина увеличения неоднородности в уровне цен — неравномерное развитие территорий. 10 лет назад в Новой Москве не было ни одной станции метро, все поселения обладали низкой транспортной доступностью, плохо обстояли дела с социальной инфраструктурой. 

В настоящее время в поселениях Новомосковского административного округа проходит две линии метрополитена, что позволяет этим территориям быть включенными в единую транспортную сеть Москвы.

Ближайшие к МКАД поселения по уровню транспортной доступности, развитию социальной инфраструктуры и объемам жилищного строительства мало отличаются от районов в старых границах.

В поселениях ТАО метро нет, они остаются изолированными от старых границ Москвы, уровень развития инфраструктуры и жилищного строительства здесь ниже, поэтому заметен разрыв в ценах с территориями НАО.

Новая Москва сокращает ценовой разрыв

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за десять лет увеличилась в 2,6 раза, на вторичном — в 2,3 раза. Новостройки в Москве в старых границах за тот же период выросли в цене на 89% (со 186 до 351 тыс. рублей), а готовое жилье — на 88% (со 171 до 321 тыс. рублей).

В отличие от рынка «старой» Москвы, новостройки и готовое жилье ТиНАО показали больший рост цен, что объясняется стремительным развитием территорий: повышением транспортной доступности — открытием станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры. 

Например, с 2018 по 2019 год средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве и на «первичке», и на «вторичке» увеличилась сразу на 18% против 4 и 8% с жильем в старых границах Москвы, что было связано с продлением Калининско-Солнцевской линии метро в августе 2018-го и продлением Сокольнической линии в июне 2019 года. В «старой» Москве рекордные темпы роста цен фиксировались только в последние два года.

Прирост средней стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынке Новой Москвы и Москвы в старых границах относительно прошлого года

По данным Циан.Аналитики

В результате опережающего роста цен в ТиНАО Новая Москва за 10 лет сократила ценовой разрыв с Москвой в старых границах. Если в 2012 году новостройки «старой» Москвы были в два раза дороже, чем новостройки Новой Москвы, то в 2022-м — только на 58%. На вторичном рынке разрыв сократился с 68 до 37%.

Тем не менее жилье в Новой Москве остается существенно более дешевым, чем в Москве в старых границах: «квадрат» на «вторичке» летом 2022-го  стоит на 87 тыс. рублей меньше, на «первичке» — на 128 тыс. рублей меньше.

Различия в стоимости 1 кв. м на рынке жилья в старых границах столицы и в Новой Москве

Первичный рынок

По данным Циан.Аналитики

Вторичный рынок

По данным Циан.Аналитики

Ставки аренды сильнее увеличились в поселениях НАО

Вместе с развитием территории и ростом цен на рынке купли-продажи в поселениях ТиНАО увеличивались и арендные ставки. В 2012 году снять однокомнатную квартиру в Новой Москве в среднем можно было за 25 тыс. рублей в месяц, а двухкомнатную — за 30 тыс. рублей. Сегодня аренда «однушки» стала дороже в среднем на 36% (+9 тыс. рублей), «двушки» — на 46% (+14 тыс. рублей). За аналогичный промежуток времени ставки в «старой» Москве выросли на треть.

Динамика ставок аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир на рынке Новой Москвы

По данным Циан.Аналитики

Среди лидеров по росту ставок аренды поселения Новомосковского административного округа — Внуковское, Марушкинское, Сосенское, Десёновское.

Как и в случае покупки жилья, здесь ключевым фактором роста цен становится повышение транспортной доступности (открытие станций метро). На рынке аренды этот фактор сказывается даже в большей степени. НАО — более востребованная локация для съема жилья, чем ТАО. На ближайшие к МКАД поселения Новой Москвы приходится свыше 60% всего предложения на рынке аренды ТиНАО. 

Лидеры по росту ставок аренды

По данным Циан.Аналитики

«Стремительное развитие территорий Новой Москвы началось после присоединения их к столице. До этого бывший юго-запад Подмосковья застраивался наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями, — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Соответственно и развитие рынка недвижимости здесь начало набирать обороты только 10 лет назад. За счет того что за время с начала включения Новой Москвы в состав столицы территория была освоена практически с нуля, цены на жилье здесь увеличивались более быстрыми темпами, чем в пределах МКАД».

Локации НАО, расположенные рядом с МКАД, значительно уступают в цене «старой» Москве, и это, по словам эксперта, позволяет сэкономить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей при покупке квартиры в столице. Также Алексей Попов отметил, что присоединенные территории остаются альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна московская регистрация, но при этом нет средств на жилье в пределах МКАД. 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
30 сентября 2022
редакцияeditorial@cian.ru