недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Помощник по недвижимости

Как и кому продать свою долю в квартире?

133 802 37
Как и кому продать свою долю в квартире?
Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Комментарии 36
Константин Дорофеев9 июня 2016, 12:03

Читаю и плачу, как все просто и хорошо, "райские кущи" прям перед глазами от статьи. И чего это у всех нормальных риэлторов сейчас голова болит как эти доли, комнаты и т.п. продавать...

Ответить
Колян21 марта 2018, 16:32

как и куда можно продать свою долю в квартире(только для постоянной прописки) ????

Ответить
Оксана4 августа 2018, 0:08

хочу продать долю в 4 комн,квар.что и как сделать?

Ответить
Сергей Ильин10 сентября 2018, 11:07

Добрый день Оксана,
В первую очередь вы обязаны предложить выкупить свою долю вашим содольщикам, а дальше уже предпринимать действия в зависимости от из реакции.

Виктор18 августа 2018, 8:54

.. У меня 50% от трёхкомнатная квартиры.. У остальных трех 16..
.. Подскажите, мне в суд нужно идти узаконить свою долю с целью дальнейшей продажи... Остальные дольщики со мной общаться не хотят.. Это дети моей покойной сестры, которые унаслеловали её долю., а что делать не знают..

Ответить
Сергей Ильин10 сентября 2018, 11:17

Добрый день Виктор,
В трехкомнатной квартире выделить долю не так просто. А вы пробовали ее продать как есть?
В идеале вам всем хорошо бы договориться и продать ее сообща, а потом поделить деньги согласно ваших долей, но на практике срабатывает человеческий фактор и тут начинается маленькая война. Вообще у вас половина и вы должны править этим балом!

Ответить
Игорь20 сентября 2018, 3:34

Здравствуйте, есть 1/4 доля в трехкомнатной квартире,1/2 доля квартиры была куплена в ипотеку, хочу продать свою 1/4 долю, но вся квартира соответственно в обременение, возможно ли провести такую сделку вообще? Спасибо

Ответить
Фреда6 октября 2018, 10:58

Здравствуйте. Я владелец 50 процентов трёхкомнатной квартиры. Всего собственников двое (я и моя мать). Прописаны на площади четверо - мать, я, мой брат и мой сын (5 лет).
Я хочу продать свою часть жилплощади и переехать. Как все сделать правильно?

Ответить
Екатерина1 февраля 2019, 12:25

Здравствуйте! Есть половина от 4комнатной квартиры. Продать собственнику не удается, все документы уже собраны. Как еще можно поступить? Второй собственник говорит, что надо определять порядок пользования, мы же слышали, что это не требуется.

Ответить
Зоркий Какаду8 февраля 2019, 12:14

Здравствуйте! Я владелец 1/3 3х комнатной квартиры (квартира в собственности более 3х лет) , остальные 2/3 принадлежат матери и брату (ему 8 лет ) , на квартире весит довольно большей долг за жкх . Мать хочет у меня выкупить мою долю при помощи мат капитала . Хотелось бы узнать возможно ли это вообще , насколько это сложно и на ком будет оставшийся долг за жкх после продажи.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-8 февраля 2019, 14:13

К сожалению продажа по маткап между родственниками невозможна. Можно использовать "кривые схемы", если вы разведены.
Долг считается за собственниками квартиры. Сейчас в долях по 1/3. При продаже доли на сторону, долги должны быть учтены новым собственником.

Зоркий Какаду,
1) мать не может выкупить долю у сына за материнский капитал.
2) долг будет висеть на том, кто этот долг "породил", если иное не оговорено в договоре купли-продаже, дарения, наследства и пр.
Попробуйте решить возникшие проблемы другими способами. Например, продажей квартиры погашением долгов и покупкой новой для матери и брата (с использованием мат капитала), а остаток в денежной форме Зоркому Какаду.

Ответить
Антон1 марта 2019, 12:22

Здравствуйте. Есть двухкомнатная квартира 48,8 м2. 1/2 квартиры приватизирована мной, 1/2 приватизирована умершим отцом не состоящим в разводе с моей мамой. Есть ещё сводная сестра, родная по отцу. Мама отказывается в мою пользу, по факту я владелец 5/6 квартиры, сестра владеет 1/6. Я проживаю в квартире постоянно. Сводная сестра в данной квартире не живёт. Кадастровая стоимость 2 400 000 ₽., сводная сестра хочет 600 000 за 1/6 доли в кв. Я готов ей отдать 400, она не соглашается. 600 тыс у меня нет желания отдавать. Как урегулировать наши отношения? Какие риски у меня и у неё?

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-1 марта 2019, 13:30

Подать в суд на принудительный выкуп незначительной доли.

Антон1 марта 2019, 14:53

На основании чего будет действовать суд? И как? Где это узнать?

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-1 марта 2019, 15:43

Обратитесь к адвокату по жилищным вопросам, и рекомендую сначала сделать реальную рыночную оценку квартиры. Т.к. сестра может подать встречку на совместную продажу третьему лицу.Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении не однозначна.
Очень важно , что бы у нее было другое жилье и он не проживала и не была прописана до момента получения наследства. также большое значение имеет возможность выделение доли в натуре т.е. комнаты соответствующей доле сестры.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 марта 2019, 13:40

Опытный адвокат Вам в помощь. Посредством суда можете добиться принудительного выкупа и выкупить по кадастровой стоимости.

Яна4 марта 2019, 13:23

Здравствуйте, такая ситуация:квартира 3х комнатная 61.6м2,(5/16мои) ,4собствинника я,мать,и двое несовершеннолетних детей , я там не живу,мать КУ не платит и делить не хочет. Возможно продать мою долю? Мне нужен 1300000 что бы хотя бы комнату в коммуналке купить

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 марта 2019, 13:38

Уважаемая Яна. С такой вот ситуацией у Вас вряд ли кто купит такую долю.
Может есть вариант Вам у Вашей мамы выкупить долю и взамен ей купить комнату или дешевую квартиру в пригороде?

Лариса11 марта 2019, 16:46

Здравствуйте! Я и двое моих несовершеннолетних детей имеем в квартире 3 доли из 5. В квартире проживают мои родители, которые страдают алкоголизмом, водят в квартиру алкоголиков с улицы. Предлагала выкупить у них доли, но они отказываются. Есть ли вариант заставить их продать мне доли через суд?

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 марта 2019, 18:27

Лариса, а родителей тогда куда, если купит у них доли и выписать? Ваши предложения?

Лариса12 марта 2019, 1:07

Есть в собственности 1 квартира, где они неоднократно проживали, равноценная по стоимости их долям

Ответить
Людмила5 апреля 2019, 1:04

Скажите пожалуйста, когда была ребенком, выдали матери на всех квартиру, в ней прописаны два брата, сестра и мать. Соответственно на матери все документы. Я имею прописку с 2003 года в данном помещении. Какие права я имею на собственнось, полагаясь только тем, что я прописана в квартире, дабы не трепать нервы всем и судами и доказывая что я имею определенные права. Есть ли какой либо орган не считая юристов, которые смогут вести этот процесс!?

Ответить
Игорь11 апреля 2019, 14:08

У нас с дочерью по 1/4доле в трёх комнатной квартире остальные у сестры и племянника как нам продать свои доли.договариваться они не хотят

Ответить
Ирина20 мая 2019, 21:31

Здравствуйте, хочу продать долю в 3 комнатной квартире свою и своей несовершеннолетней дочери своему брату , имеющим в этой квартире долю. Доли не выделены ни у кого. Что нужно сделать сначало? И как определится с ценой, где узнать реальную стоимость квартиры.Обязательно выделять в натуре долю или можно так оформить купле продажу?

Ответить
Юлия27 августа 2019, 16:06

Добрый день ! Есть однокомнатная кВ , поделена на 3х собственников , по 1/3 каждому , двое согласны ее продать , один нет . Возможно ли продать долю 2 х собственников ?

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 июля 2020, 11:51

можно, сначала получив отказ от одного собственника

Света20 декабря 2019, 12:12

Здравствуйте, 3 ком, квартира 56.м, одна четвертая часть пренадлежит дяде, а мои три четвертых, он хочет продать, как считают площадь? Сколько квадратов ему принадлежит??

Ответить
Зухра5 марта 2020, 19:08

У нас с мужем по 1/2 доли в двухкомнатной квартире, по обоюдному согласию мы решили продать свои доли третьему лицу. Какой порядок сделки?

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 июля 2020, 11:50

находите покупателя, принимаете аванс, готовите документы для перехода права собственности, проводите взаиморасчет, сдаете документы на госрегистрацию, получаете их, сдаете квартиру.

Виталий9 марта 2020, 18:26

Имею 37/45 долю в трехкомнатной квартире, оформлена, остальные доли имеют двоюродные сестры по наследству, одна вступила в права но не узаконила, вторая вообще не хочет ни вступать, ни узаканивать свою часть(маааленькую) доли..... Ммогу ли я продать свою долю, т. к. сестры не шевелятся....???

Ответить
Сергей Ильин10 марта 2020, 3:34

Можете, но не напрямую...

Ответить
максим13 июля 2020, 9:30

хочу продать свою долю в квартире что для этого нужно сделать

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 июля 2020, 11:48

связаться с риелтором и проговорить- где ваша недвижимость находится, сколько собственников и масса других вопросов будет.

Artem26 июля 2020, 23:31

Добрый вечер, У меня 2м в квартире в другом городе, в детстве мне их грубо говоря подарили, они мои, сейчас из ниоткуда с моей бабушкой связывается агент и говорит что их хотят выкупить, меня просят отправить по ВатсАпп все фотографии паспорта и фото снилс, я это сделал, после этого мне говорят что через 5 недель мне переведут деньги, не давно с нами связывается агент и уже говорит что нужно ехать в город со свидетельством о рождении, паспортом, снилсом и реквизитами банка, я очень переживаю что за счет информации из моих документов я не получу деньги, но больше всего я боюсь что на меня оформят кредит или возьмут ипотеку без моего ведома, что мне делать в этой ситуации, я не видел агента который этим занимается и не видел нотариуса к которому должен буду ехать в скором времени

Ответить
ID: 80459199вчера в 18:12

Здравствуйте!
Ваша фирма занимается продажами доли?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru