недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Как оценить квартиру самостоятельно?

28 270 9
Как оценить квартиру самостоятельно?
Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже…

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.
 

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.
 

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:
 

- классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

- этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

- вид из окна и сторона света;

- удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

- метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)
 

Если квартира основательно «убита», т.е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более – отделка не в моем вкусе…» – скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.
 

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно иметь рядом школы и детские сады, поликлиники, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Как уточнить стоимость?
 

На сайте Росреестра можно ознакомился с кадастровой оценкой объекта (сегодня она уже не сильно отличается от рыночной). Там же можно запросить официальную справку о стоимости квартиры, Росреестр обязуется предоставить информацию в течение пяти рабочих дней.  Можно также лично обратиться в любой МФЦ с паспортом, либо получить справку по телефону 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

Если есть сомнения в актуальности информации, можно попросить консультации у практикующего риэлтора в вашем районе. Реальную востребованность жилья за конкретную цену можно узнать, выставив ее с фотографиями на сайте продаж, например, Cian.ru. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей - значит, есть спрос. Много звонков – возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка – стоимость, наверное, завышена.

Такое исследование особенно эффективено при продаже эксклюзивных объектов, а также – при отсутствии конкуренции схожих объектов в вашем доме. Но у данного метода есть и свои минусы: конкурирующие агенты могут перепубликовать ваше предложение по заниженной цене, выставив квартиру от своего имени, после чего, при появлении клиента, обратятся к официальному риэлтору с предложением поторговаться. Тогда уже от собственника зависит, согласиться ему на предлагаемую цену, либо – подождать покупателя побогаче.

Среднюю цену за квадратный метр «вторички» в любом районе Москвы на текущий момент можно узнать на специализированных сайтах.

Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).
 

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.
 

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

Комментарии 9
Балашов Евгений11 марта 2016, 13:01

Бред, причем здесь сайт Росреестра?

Ответить
Мария Грибцова16 марта 2016, 13:17

«Росреестр» — это главный источник сведений о кадастровой стоимости земельных участков, квартир, коттеджей, дачных владений.

Ирина16 марта 2016, 23:18

А как быть в случае, если перепланировка проведенная в квартире противоречит существующим нормам, причем на объекте нарушено все, что можно (туалет в кухне, кухня в комнате, причем с газовой плитой). Собственник утверждает, что стоимость "узаканивания" - 80 тыс. рублей, но сам узаконить не берется, поскольку ему придется получить новое свидетельство о собственности и тогда возникнут налоговые обязательства. Это как я понимаю не совсем верно, потому что общий метраж объекта остался прежним.

Ответить
частный маклер16 марта 2016, 23:26

это не просто перепланировка , а еще и переоборудование , такое никто не узаконит никогда.

Красавица Маруся25 сентября 2016, 4:26

мокрое место (кухня, ванная) по саннормам не должны выходить за пределы мокрого места. такой вариант узаконить невозможно. сама процедура "узаконить перепланировку" занимает много времени и нервов. беготня по инстанциям, бумажки, суды. (стоимость иска от 60000 р) + госпошлины и иные поборы. за переоборудование можно попросить скидку в размере - "нанять рабочих, вернуть всё на место" + БТИ и суды.

частный маклер16 марта 2016, 23:21

кадастровая стоимость некоторых объектов выше рыночной.

Ответить
ID: 806119717 марта 2016, 8:25

Кадастровая стоимость - справочный аппарат, если хотите сравнить одинаковые квартиры, но с разной рыночной ценой. Смотрите кадастр и делаете выводы.

Ответить
Евгений Конобеев22 марта 2016, 23:03

ну вообще это трудный вопрос с оценкой квартиры, как по мне нужно знать приблизительную стоимость того или иного помещения, чтобы точно оценить так вряд ли выйдет

Ответить
ID: 697876923 марта 2016, 13:24

Было бы очень хорошо, если бы где-нибудь можно было видеть статистику реальных сделок (по районам, типам домов и т.п.) Вот тогда и можно было бы узнать"рыночную" стоимость недвижимости. А так ее определяют лишь по "хотелкам" продавцов и риэлторов. Истинная "рыночная" цена квартиры..это ее стоимость в ДКП. Если такую информацию можно где-то найти, то напишите где. Буду очень благодарна. Сдается, что эти цены будут сильно отличаться от тех, кто заявлены на сайтах по продаже недвижимости..причем в сторону понижения))

Ответить